제 글을 꾸준히 읽어오신 분들은 제가 벤처 캐피털 투자를 받기에는 너무 성숙했지만 전통적인 IPO를 하기에는 너무 작은 기업, 즉 Regulation A+의 "최적의 투자 대상"에 대해 자주 이야기한다는 것을 아실 겁니다. 보통은 기술 스타트업이나 바이오테크 기업을 예로 들곤 하죠. 그런데 최근에 제게 흥미로운 사례 하나가 소개되었는데, 이는 성공적인 개인 주택담보대출 기관에 있어서 판도를 바꿀 만한 사건이라고 생각합니다.
저는 동료와 한 사업가(편의상 "B씨"라고 부르겠습니다)에 대한 시나리오를 논의하고 있었습니다. 그는 약 700만 달러 규모의 주택담보대출 포트폴리오를 구축했습니다. 그는 매우 체계적인 경영자로, 대형 은행과 경쟁할 필요가 없는 2차 주택담보대출에 집중하여 연간 약 100만 달러의 개인 소득을 올리고 있습니다.
B씨의 문제는 투자 기회를 찾는 것이 아닙니다. 그는 시장을 너무나 잘 알고 있기 때문에 연간 100억 달러 정도는 쉽게 투자할 수 있다고 말합니다. 그의 문제는 자본입니다. 개인적인 유동성 부족이 그의 투자를 제한하고 있습니다. 그는 자신보다 오래 지속될 수 있는 사업을 구축하고 싶어하며, 규모를 확장하고 싶어합니다.
그가 던진 질문은 제가 자주 듣는 질문입니다. "대출 회사가 Reg A+를 이용해 일반 대중으로부터 자본을 조달할 수 있나요? 아니면 부동산을 소유하고 관리하는 회사에만 해당되는 건가요?"
간단히 답하자면, 네, 물론입니다.
하지만 언제나 그렇듯, 문제는 세부 사항에 있습니다. 규모 확장을 고려하는 개인 대출 기관이라면 1940년 투자 회사법의 부동산 펀드 예외 조항을 이해해야 합니다.
넘어야 할 장애물: "뮤추얼 펀드" 함정을 피하는 것
일반 대중으로부터 자금을 모아 자산에 투자할 때, 증권거래위원회(SEC)는 당신을 보고 "뮤추얼 펀드처럼 보이네요."라고 말할 수 있습니다. 만약 SEC가 1940년 투자회사법에 따라 당신을 "투자회사"로 분류한다면, 당신은 갑자기 엄청난 규제를 받게 되어 단순한 대출 사업조차 운영하기가 거의 불가능해집니다.
여기서 부동산 펀드 예외 조항(구체적으로 섹션 3(c)(5)(C))이 문제를 해결해 줍니다.
저희 증권 전문 변호사가 최근 이 특정 구조에 대해 승인을 내렸습니다. 해당 법률은 "부동산에 대한 모기지 및 기타 담보권과 권리를 매입하거나 취득하는" 것을 주된 사업으로 하는 펀드에 대해서는 예외 조항을 두고 있습니다.
쉽게 말해서, 부동산을 담보로 대출해주는 사업을 한다면 투자회사로서 적용되는 엄격한 규제에서 면제될 가능성이 높다는 뜻입니다.
도로교통법규: 55% 및 80% 테스트
이 예외 조항을 준수하려면 일반적으로 두 가지 포트폴리오 테스트를 충족해야 하며, 법률 전문가들은 이를 다음과 같이 설명합니다.
- 55% 테스트: 펀드 자산의 최소 55%는 "부동산에 대한 모기지 및 기타 담보권과 권리"여야 합니다.
- 80% 테스트: 투자 포트폴리오의 최소 80%는 부동산 및 부동산 관련 자산에 투자해야 합니다.
- 이는 펀드의 주된 투자 분야가 부동산에 집중되어 일반 증권 펀드와 차별화되도록 보장합니다. 부동산 담보 대출을 전문으로 하는 B씨와 같은 대출기관에게는 이러한 특징이 매우 적합합니다.
이 모델이 Reg A+에 탁월한 이유는 무엇일까요?
전략적 관점에서 볼 때, 저는 이 Regulation A+ 모델이 매우 마음에 듭니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
1. 즉각적인 자본 투입(및 배당금 지급): Reg A+에서 가장 큰 어려움 중 하나는 "현금 유동성"(자금을 조달하고 인허가 또는 제품 출시를 기다리는 동안 자금이 은행에 묶여 있는 것)입니다. 대출 모델에서는 자금이 즉시 활용됩니다. 자금 조달이 완료되면 담보 대출을 실행하고 이자 발생 시점이 시작됩니다. 이는 회사가 초기부터 주주들에게 지속적인 배당금을 지급할 수 있도록 해줍니다. 투자자들은 특히 현재와 같은 시장 상황에서 배당 수익률을 선호합니다.
2. 효율성 및 집중력: 개발자가 될 필요도 없고, 건설팀을 관리할 필요도 없습니다. 거래 유치, 법률 문서 작성, 대금 회수 등 운영 효율성에만 집중하는 조직을 만들 수 있습니다. 확장 가능하고 체계적인 조직이 될 수 있습니다.
3. 유산 요소: B씨와 같은 사람에게 있어 이는 '부업'을 상장 기업으로 탈바꿈시키는 것입니다. 상장 기업의 상당한 지분을 유지함으로써, 그는 은퇴 후 현금화되는 단순한 포트폴리오가 아닌, 가족을 위한 유산 자산을 만들 수 있습니다.
"로드 스타일"에 대한 중요한 경고
자, 이제 여러분께 현실적인 조언을 좀 드려야겠습니다. 여러분이 반드시 피해야 할 함정이 하나 있습니다.
제 경험상, 기업들은 대출 구조를 너무 독창적으로 짜려고 할 때 문제가 생깁니다.
다른 유한책임회사(LLC)나 중개회사에 투자하는 경우, 미국 증권거래위원회(SEC)는 해당 지분을 부동산이 아닌 "증권"으로 정의할 수 있습니다. "증권"을 너무 많이 보유하게 되면 면제 혜택을 잃고 투자 회사로 간주될 수 있습니다. 따라서 자산을 담보로 하는 직접 대출에 자본을 주로 사용하는 등 투명성을 유지해야 합니다.
이것이 당신에게 맞는가요?
검증된 실적과 매우 우수한 회계 기록(Reg A+에는 감사가 필수임)을 보유하고 있으며 개인 자산 규모를 넘어 사업을 확장하고자 하는 대출 기관이라면 Regulation A+는 강력한 도구가 될 수 있습니다.
이를 통해 부유층뿐만 아니라 수백만 명의 일반 투자자들에게 온라인으로 상품을 홍보할 수 있습니다. 하지만 마법 같은 지름길은 없다는 점을 명심하십시오. 훌륭한 마케팅 파트너, 철저한 감사, 그리고 앞서 논의한 면제 혜택을 받을 수 있는 적절한 법적 구조가 필요합니다.
이러한 방향이 마음에 드신다면, 저희와 이야기해 보세요. 귀사의 대출 모델이 적합한지 평가해 드리고, 비용 효율적으로 자금을 조달하는 데 성공하실 수 있도록 도와드리겠습니다.
시작하거나 자본 조달 요구 사항에 대해 어떻게 도울 수 있는지 자세히 알아보려면 이메일을 보내주세요. [이메일 보호].
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로드 터너
로드 터너(Rod Turner)는 성숙한 신생 기업과 중견 기업이 Regulation A+를 사용하여 자본을 조달할 수 있는 #1 성장 자본 서비스인 Manhattan Street Capital의 설립자이자 CEO입니다. Turner는 Symantec/Norton(SYMC), Ashton Tate, MicroPort, Knowledge Adventure 등을 포함하여 성공적인 회사를 구축하는 데 핵심적인 역할을 했습니다. 그는 벤처 캐피털 비즈니스(Irvine Ventures)를 구축하고 Bloom, Amyris(AMRS), Ask Jeeves 및 eASIC과 같은 회사에 엔젤 및 메자닌 투자를 한 경험 많은 투자자입니다.
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