Si sigues mi trabajo, sabes que a menudo hablo del "punto óptimo" para la Regulación A+ (empresas demasiado maduras para el capital riesgo, pero demasiado pequeñas para una OPV tradicional). Normalmente, hablamos de startups tecnológicas o biotecnológicas. Pero recientemente, me llegó un caso práctico fascinante que, en mi opinión, marcará la diferencia para las entidades hipotecarias privadas de éxito.
Estaba comentando con un colega un caso práctico sobre un emprendedor (llamémosle "Sr. B") que ha acumulado una cartera personal de aproximadamente 7 millones de dólares en hipotecas. Es un gestor disciplinado que genera aproximadamente un millón de dólares al año en ingresos personales al centrarse en segundas hipotecas, donde no tiene que competir con los grandes bancos.
El problema del Sr. B no es encontrar negocios; dice que podría colocar fácilmente 100 millones de dólares al año porque conoce muy bien su mercado. Su problema es el capital. Está limitado por su propia liquidez. Quiere construir un negocio tradicional que perdure y crecer.
La pregunta que hizo es una que escucho a menudo: "¿Puede una empresa de préstamos utilizar Reg A+ para captar capital del público, o eso está reservado sólo para empresas que poseen y gestionan propiedades?".
La respuesta corta es: Sí, absolutamente.
Pero, como siempre, la clave está en los detalles. Si usted es un prestamista privado que busca expandirse, necesita comprender la Excepción de Fondos Inmobiliarios a la Ley de Sociedades de Inversión de 1940.
El obstáculo: evitar la trampa de los "fondos mutuos"
Al recaudar dinero del público para invertir en activos, la SEC podría analizarlo y decir: "Parece un fondo mutuo". Si lo clasifican como "Sociedad de Inversión" según la Ley de Sociedades de Inversión de 1940, de repente estará sujeto a una enorme cantidad de regulaciones que hacen casi imposible operar un simple negocio de préstamos.
Aquí es donde la Excepción del Fondo Inmobiliario (específicamente la Sección 3(c)(5)(C)) salva el día.
Nuestro abogado especializado en valores nos dio recientemente luz verde para esta estructura específica. La Ley establece una excepción para los fondos que se dedican principalmente a la compra o adquisición de hipotecas y otros gravámenes e intereses sobre bienes inmuebles.
En pocas palabras, si su empresa presta dinero con garantía inmobiliaria, probablemente pueda estar exenta de las estrictas regulaciones que impone una empresa de inversión.
Las reglas de la carretera: las pruebas del 55% y del 80%
Para permanecer en el lado correcto de esta excepción, generalmente debe cumplir con dos pruebas de cartera, que los expertos legales describen a continuación:
- La prueba del 55%: al menos el 55% de los activos de su fondo deben ser "hipotecas y otros gravámenes e intereses sobre bienes inmuebles".
- La prueba del 80%: al menos el 80% de su cartera debe estar invertido en bienes raíces y activos relacionados con bienes raíces.
- Esto garantiza que el enfoque principal de su fondo se mantenga en bienes raíces, lo que lo distingue de un fondo de valores general. Para un prestamista como el Sr. B, cuyo negocio principal es la emisión de hipotecas con garantía inmobiliaria, esto es una opción natural.
Por qué este modelo funciona de maravilla para Reg A+
Desde una perspectiva estratégica, me encanta este modelo para la Regulación A+. He aquí por qué:
1. Despliegue inmediato de capital (y dividendos): Uno de los mayores desafíos de Reg A+ es el "arrastre de efectivo" (recaudar fondos y mantenerlos en el banco mientras se espera un permiso o el lanzamiento de un producto). En el modelo de préstamos, ese dinero se pone a trabajar de inmediato. Se cierra la ronda de financiación, se financia la hipoteca y el reloj de intereses empieza a correr. Esto permite a la empresa potencialmente pagar un dividendo continuo a los accionistas desde el principio. Los inversores valoran la rentabilidad, especialmente en este mercado.
2. Eficiencia y enfoque: No necesitas ser desarrollador. No necesitas gestionar equipos de construcción. Puedes construir una organización centrada exclusivamente en la excelencia operativa: captación de transacciones, documentación legal y cobranza. Es una máquina escalable y disciplinada.
3. El factor legado: Para alguien como el Sr. B, esto transforma un negocio secundario en una empresa pública. Al conservar una participación considerable en la entidad pública, crea un legado para su familia, en lugar de una simple cartera que se liquida cuando deja de trabajar.
Una advertencia crítica sobre el "estilo varilla"
Ahora, tengo que darte un consejo pragmático. Hay una trampa que debes evitar.
En mi experiencia, las empresas se meten en problemas cuando intentan ser demasiado creativas al estructurar los préstamos.
Si invierte en otras sociedades de responsabilidad limitada (LLC) o intermediarios, la SEC podría definir esos intereses como "valores", no como bienes raíces. Si posee demasiados "valores", perderá su exención y volverá a ser una sociedad de inversión. Debe mantener la transparencia: utilice principalmente los préstamos directos de capital garantizados por el activo.
¿Es esto adecuado para usted?
Si usted es un prestamista con un historial comprobado, muy buenos registros contables (se requieren auditorías para Reg A+) y un deseo de crecer más allá de su balance personal, la Regulación A+ es una herramienta poderosa.
Le permite comercializar su oferta en línea a millones de inversores tradicionales, no solo a los más adinerados. Pero recuerde, no hay atajos mágicos. Necesita un excelente socio de marketing, una auditoría sólida y la estructura legal adecuada para garantizar que cumple con los requisitos para las exenciones que mencionamos.
Si este es el camino que desea tomar, hablemos. Podemos ayudarle a evaluar si su modelo de préstamo se ajusta al modelo y a obtener el capital necesario de forma rentable.
Para comenzar o conocer más sobre cómo podemos ayudarlo con sus necesidades de recaudación de capital, envíe un correo electrónico a [email protected].
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Rod Turner
Rod Turner es el fundador y director ejecutivo de Manhattan Street Capital, el servicio de capital de crecimiento número uno para empresas emergentes maduras y empresas medianas para recaudar capital utilizando la Regulación A +. Turner ha desempeñado un papel clave en la creación de empresas exitosas, incluidas Symantec / Norton (SYMC), Ashton Tate, MicroPort, Knowledge Adventure y más. Es un inversor experimentado que ha creado un negocio de capital de riesgo (Irvine Ventures) y ha realizado inversiones ángel y mezzanine en empresas como Bloom, Amyris (AMRS), Ask Jeeves y eASIC.
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