Hvis du følger arbeidet mitt, vet du at jeg ofte snakker om «sweet spot» for Regulation A+ (selskaper som er for modne for risikokapital, men for små for en tradisjonell børsnotering). Vanligvis snakker vi om teknologioppstartsbedrifter eller bioteknologi. Men nylig dukket et fascinerende brukstilfelle opp på skrivebordet mitt som jeg tror er banebrytende for vellykkede private boliglånsgivere.
Jeg diskuterte et scenario med en kollega om en gründer (la oss kalle ham «Mr. B.») som har bygget opp en personlig portefølje på rundt 7 millioner dollar i boliglån. Han er en disiplinert operatør, og genererer omtrent 1 million dollar i året i personlig inntekt ved å fokusere på andre boliglån der han ikke trenger å konkurrere med store banker.
Problemet til Mr. B er ikke å finne gode avtaler; han sier at han lett kan plassere 100 millioner dollar i året fordi han kjenner markedet sitt så godt. Problemet hans er kapital. Han er begrenset av sin egen personlige likviditet. Han ønsker å bygge en tradisjonsrik virksomhet som varer lenger enn ham selv, og han ønsker å skalere.
Spørsmålet han stilte er et jeg ofte hører: «Kan et utlånsselskap bruke Reg A+ til å skaffe kapital fra publikum, eller er det kun forbeholdt selskaper som eier og forvalter eiendommer?».
Det korte svaret er: Ja, absolutt.
Men, som alltid, ligger djevelen i detaljene. Hvis du er en privat långiver som ønsker å skalere, må du forstå unntaket for eiendomsfond fra investeringsselskapsloven av 1940.
Hindringen: Unngå «fondsfellen»
Når du skaffer penger fra offentligheten for å investere i eiendeler, kan det hende at SEC ser på deg og sier: «Du ser ut som et verdipapirfond.» Hvis de klassifiserer deg som et «investeringsselskap» i henhold til investeringsselskapsloven av 1940, er du plutselig underlagt en enorm mengde regulering som gjør det nesten umulig å drive en enkel utlånsvirksomhet.
Det er her unntaket for eiendomsfond (spesifikt paragraf 3(c)(5)(C)) redder dagen.
Vår verdipapiradvokat ga oss nylig «grønt lys» for denne spesifikke strukturen. Loven gir et unntak for fond som primært driver med «kjøp eller på annen måte erverv av boliglån og andre panterettigheter i og interesser i fast eiendom».
Enkelt sagt? Hvis bedriften din låner ut penger med sikkerhet i fast eiendom, kan du sannsynligvis bli unntatt fra de strenge reglene som gjelder for å være et investeringsselskap.
Trafikkreglene: 55 %- og 80 %-testene
For å holde deg på riktig side av dette unntaket, må du vanligvis oppfylle to porteføljetester, som juridiske eksperter skisserer som følger:
- 55%-testen: Minst 55% av fondets eiendeler må være «pantelån og andre heftelser i og interesser i fast eiendom».
- 80%-testen: Minst 80% av porteføljen din må være investert i eiendom og eiendomsrelaterte eiendeler.
- Dette sikrer at fondets primære fokus forblir på eiendom, og skiller det fra et generelt verdipapirfond. For en långiver som herr B, hvis hele virksomhet er å utstede boliglån sikret med eiendom, er dette en naturlig løsning.
Hvorfor denne modellen fungerer utmerket for Reg A+
Fra et strategisk perspektiv elsker jeg denne modellen for Regulation A+. Her er hvorfor:
1. Umiddelbar kapitalutplassering (og utbytte): En av de største utfordringene i Reg A+ er «cash drag» (å skaffe penger og ha dem stående i banken mens du venter på en tillatelse eller en produktlansering). I utlånsmodellen går pengene umiddelbart til jobb. Du fullfører låneopptaket, du finansierer boliglånet, og renteklokken begynner å tikke. Dette gjør at selskapet potensielt kan betale et kontinuerlig utbytte til aksjonærene veldig tidlig. Investorer elsker avkastning, spesielt i dette markedet.
2. Effektivitet og fokus: Du trenger ikke å være utvikler. Du trenger ikke å lede byggemannskaper. Du kan bygge en organisasjon som fokuserer utelukkende på operasjonell fortreffelighet: transaksjonsrekruttering, juridisk dokumentasjon og inkasso. Det er en skalerbar, disiplinert maskin.
3. Arvfaktoren: For en som Mr. B, forvandler dette en «sidebedrift» til et børsnotert selskap. Ved å beholde et betydelig eierskap i det offentlige selskapet, skaper han en arv for familien sin, i stedet for bare en portefølje som avvikles når han slutter å jobbe.
En kritisk advarsel om «stangstil»
Nå må jeg gi deg noen pragmatiske råd. Det er en felle her du må unngå.
Etter min erfaring får selskaper problemer når de prøver å bli for kreative med hvordan de strukturerer lånene.
Hvis du investerer i andre LLC-er eller mellomledd, kan SEC definere disse interessene som «verdipapirer», ikke eiendom. Hvis du eier for mange «verdipapirer», mister du fritaket, og du er tilbake til å være et investeringsselskap. Du må holde det rent: bruk primært kapital direkte utlån sikret av eiendelen.
Er dette riktig for deg?
Hvis du er en långiver med dokumenterte resultater, svært gode regnskapsføringer (revisjoner kreves for Reg A+), og et ønske om å skalere utover din personlige balanse, er Regulation A+ et kraftig verktøy.
Det lar deg markedsføre tilbudet ditt på nett til millioner av investorer i hovedgaten, ikke bare de velstående. Men husk at det ikke finnes noen magiske snarveier. Du trenger en god markedsføringspartner, en solid revisjon og den rette juridiske strukturen for å sikre at du kvalifiserer for unntakene vi diskuterte.
Hvis dette høres ut som veien du ønsker å gå, la oss snakke. Vi kan hjelpe deg med å vurdere om lånemodellen din passer inn i planen, og vi kan hjelpe deg med å lykkes med å skaffe kapital på en kostnadseffektiv måte.
Send en e-post for å komme i gang eller lære mer om hvordan vi kan hjelpe deg med dine kapitalinnhentingsbehov [e-postbeskyttet].
(1).jpg)
Rod Turner
Rod Turner er grunnlegger og administrerende direktør for Manhattan Street Capital, #1 Growth Capital-tjenesten for modne oppstart og mellomstore selskaper for å skaffe kapital ved hjelp av regel A+. Turner har spilt en nøkkelrolle i å bygge vellykkede selskaper, inkludert Symantec/Norton (SYMC), Ashton Tate, MicroPort, Knowledge Adventure og mer. Han er en erfaren investor som har bygget en Venture Capital -virksomhet (Irvine Ventures) og har gjort engelske og mezzanininvesteringer i selskaper som Bloom, Amyris (AMRS), Ask Jeeves og eASIC.
www.ManhattanStreetCapital.com
Manhattan Street Capital, 5694 Mission Center Rd, Suite 602-468, San Diego, CA 92108.
