Als je mijn werk volgt, weet je dat ik het vaak heb over de ideale situatie voor Regulation A+ (bedrijven die te volwassen zijn voor durfkapitaal, maar te klein voor een traditionele beursgang). Meestal gaat het dan over tech-startups of biotechbedrijven. Maar onlangs kwam er een fascinerende toepassing op mijn bureau terecht die volgens mij een gamechanger kan zijn voor succesvolle particuliere hypotheekverstrekkers.
Ik besprak met een collega een scenario over een ondernemer (laten we hem "meneer B." noemen) die een persoonlijke portefeuille van ongeveer 7 miljoen dollar aan hypotheken heeft opgebouwd. Hij is een gedisciplineerde ondernemer die jaarlijks ongeveer 1 miljoen dollar aan persoonlijk inkomen genereert door zich te richten op tweede hypotheken, waar hij niet hoeft te concurreren met grote banken.
Het probleem van meneer B is niet het vinden van deals; hij zegt dat hij gemakkelijk 100 miljoen dollar per jaar zou kunnen plaatsen omdat hij zijn markt zo goed kent. Zijn probleem is kapitaal. Hij wordt beperkt door zijn eigen persoonlijke liquiditeit. Hij wil een bedrijf opbouwen dat hem overleeft en dat kan groeien.
De vraag die hij stelde, hoor ik vaak: "Kan een kredietverstrekkende onderneming Reg A+ gebruiken om kapitaal aan te trekken van het publiek, of is dat alleen voorbehouden aan bedrijven die onroerend goed bezitten en beheren?".
Het korte antwoord is: Ja, absoluut.
Maar zoals altijd schuilt het probleem in de details. Als u een particuliere kredietverstrekker bent die wil groeien, moet u de uitzondering voor vastgoedfondsen op de Investment Company Act van 1940 begrijpen.
De hindernis: de valkuil van beleggingsfondsen vermijden.
Wanneer u geld ophaalt bij het publiek om te investeren in activa, kan de SEC u beschouwen als een beleggingsfonds. Als ze u classificeren als een "beleggingsmaatschappij" onder de Investment Company Act van 1940, bent u plotseling onderworpen aan een enorme hoeveelheid regelgeving die het runnen van een eenvoudige kredietverleningsonderneming bijna onmogelijk maakt.
Dit is waar de uitzondering voor vastgoedfondsen (met name sectie 3(c)(5)(C)) uitkomst biedt.
Onze effectenadvocaat heeft ons onlangs groen licht gegeven voor deze specifieke structuur. De wet maakt een uitzondering voor fondsen die zich primair bezighouden met "het kopen of anderszins verwerven van hypotheken en andere pandrechten op en belangen in onroerend goed".
Simpel gezegd? Als uw bedrijf geld uitleent met onroerend goed als onderpand, bent u waarschijnlijk vrijgesteld van de strenge regelgeving die geldt voor beleggingsmaatschappijen.
De verkeersregels: de 55%- en 80%-tests
Om binnen de grenzen van deze uitzondering te blijven, moet u doorgaans aan twee portfoliotoetsen voldoen, die juridische experts als volgt omschrijven:
- De 55%-test: Ten minste 55% van de activa van uw fonds moet bestaan uit "hypotheken en andere pandrechten op en belangen in onroerend goed".
- De 80%-test: Minimaal 80% van uw portefeuille moet belegd zijn in onroerend goed en aan onroerend goed gerelateerde activa.
- Dit zorgt ervoor dat de primaire focus van uw fonds op vastgoed blijft liggen, waardoor het zich onderscheidt van een algemeen effectenfonds. Voor een kredietverstrekker zoals de heer B, wiens hele bedrijfsactiviteit bestaat uit het verstrekken van hypotheken met onroerend goed als onderpand, is dit een logische keuze.
Waarom dit model perfect werkt voor reguliere A+
Vanuit strategisch oogpunt vind ik dit model voor Regulation A+ geweldig. En wel hierom:
1. Onmiddellijke kapitaalbesteding (en dividenduitkering): Een van de grootste uitdagingen bij Reg A+ is "cash drag" (geld ophalen en dat vervolgens op de bank laten staan in afwachting van een vergunning of productlancering). In het leenmodel wordt dat geld direct aan het werk gezet. De kapitaalverhoging wordt afgerond, de hypotheek wordt afgelost en de rente begint te lopen. Hierdoor kan het bedrijf al vroeg een doorlopend dividend aan aandeelhouders uitkeren. Beleggers zijn dol op rendement, zeker in deze markt.
2. Efficiëntie en focus: Je hoeft geen ontwikkelaar te zijn. Je hoeft geen bouwploegen aan te sturen. Je kunt een organisatie opbouwen die volledig gericht is op operationele excellentie: werving van transacties, juridische documentatie en incasso. Het is een schaalbare, gedisciplineerde machine.
3. De erfenisfactor: Voor iemand als meneer B. verandert dit een "nevenactiviteit" in een beursgenoteerd bedrijf. Door een aanzienlijk aandelenbelang in de beursgenoteerde onderneming te behouden, creëert hij een waardevol bezit voor zijn familie, in plaats van slechts een beleggingsportefeuille die te gelde wordt gemaakt zodra hij stopt met werken.
Een cruciale waarschuwing in de stijl van een hengel.
Nu moet ik je een praktisch advies geven. Er schuilt hier een valkuil die je moet vermijden.
Mijn ervaring is dat bedrijven in de problemen komen wanneer ze te creatief proberen te zijn met de structuur van leningen.
Als u investeert in andere LLC's of tussenpersonen, kan de SEC die belangen definiëren als "effecten" in plaats van onroerend goed. Als u te veel "effecten" bezit, verliest u uw vrijstelling en wordt u weer beschouwd als een beleggingsmaatschappij. U moet het transparant houden: zorg ervoor dat het primaire gebruik van kapitaal directe kredietverlening is, gedekt door het onderpand.
Is dit iets voor u?
Bent u een kredietverstrekker met een bewezen staat van dienst, een zeer goede boekhouding (audits zijn vereist voor Reg A+) en de ambitie om verder te groeien dan uw persoonlijke balans, dan is Regulation A+ een krachtig instrument.
Het stelt u in staat uw aanbod online te promoten bij miljoenen gewone beleggers, niet alleen bij de rijken. Maar onthoud: er zijn geen magische sluiproutes. U hebt een goede marketingpartner, een gedegen audit en de juiste juridische structuur nodig om ervoor te zorgen dat u in aanmerking komt voor de vrijstellingen die we hebben besproken.
Als dit de weg is die u wilt inslaan, laten we dan eens praten. We kunnen u helpen beoordelen of uw leenmodel aansluit bij de mogelijkheden en we kunnen u helpen om op een kostenefficiënte manier het benodigde kapitaal aan te trekken.
Om te beginnen of meer te weten te komen over hoe wij u kunnen helpen met uw kapitaalswervingsbehoeften, kunt u een e-mail sturen naar [e-mail beveiligd].
(1).jpg)
Rod Turner
Rod Turner is de oprichter en CEO van Manhattan Street Capital, de #1 Growth Capital-service voor volwassen startups en middelgrote bedrijven om kapitaal aan te trekken met behulp van Regulation A+. Turner heeft een sleutelrol gespeeld bij het opbouwen van succesvolle bedrijven, waaronder Symantec/Norton (SYMC), Ashton Tate, MicroPort, Knowledge Adventure en meer. Hij is een ervaren investeerder die een Venture Capital-bedrijf (Irvine Ventures) heeft opgebouwd en angel- en mezzanine-investeringen heeft gedaan in bedrijven zoals Bloom, Amyris (AMRS), Ask Jeeves en eASIC.
www.ManhattanStreetCapital.com
Manhattan Street Capital, 5694 Mission Center Rd, Suite 602-468, San Diego, CA 92108.
