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章：
- 引言与免责声明
- Greenlite如何创造价值
- 乔纳森和格林莱特的背景
- Greenlite有何不同之处？
- 为什么乔纳森的背景很重要
- 投资发行详情
- 为什么这种结构可能优于传统房地产投资？
- 为什么纽约证券交易所是此次发行的核心部分？
- 为什么现在时机至关重要？
- D条例和A+条例策略详解
- Greenlight的增长计划和规模化战略
- 为什么选择俄克拉荷马城及周边市场？
- 组织结构与可扩展性
- 兼职高管及招聘策略——Greenlight如何高效获取机构级人才
- 风险管理方法
- 问答 - Greenlight Holdings 是否参与将商业地产改建为住宅地产？
- 问答 - 未来以更高股价进行融资，如何使早期投资者或现有股东受益？
- 目标物业层面收益
- 理解权益比率 2.0
- 问答 - 该公司使用了多少杠杆？
- 问答 - 如果某处房产表现不佳会发生什么？
- 问答 - 目前的收购机会有哪些？
- 问答 - 对于您的受众中那些有兴趣继续前进的人来说，下一步的最佳做法是什么？
- 罗德·特纳关于领导力和机遇的结语
- 网络研讨会总结
Rod Turner
Rod Turner 是Manhattan Street Capital 的创始人兼首席执行官，Manhattan Street Capital 是成熟的初创公司和中型公司的#1 Growth Capital 服务机构，可以使用Reg A+ 筹集资金。 Turner 在建立成功的公司方面发挥了关键作用，包括 Symantec/Norton (SYMC)、Ashton Tate、MicroPort、Knowledge Adventure 等。 他是一位经验丰富的投资者，建立了风险投资业务 (Irvine Ventures)，并在 Bloom、Amyris (AMRS)、Ask Jeeves 和 eASIC 等公司进行了天使和夹层投资。
www.ManhattanStreetCapital.com
Manhattan Street Capital，5694 Mission Center Rd，Suite 602-468，San Diego，CA 92108。
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透过窗口面板上的姓名标签，我知道自己是Green Light的董事会成员。我很荣幸能成为董事会成员，同时也是Green Light的股东。我还是Manhattan Street Capital的总裁兼创始人，所以您才能看到我身后的名字。我们专注于帮助公司通过Regulation D和Regulation A+等工具在线筹集资金，而我们Green Light正是利用这两种工具进行融资。今天我的角色是主持人，主持本次会议，Jonathan将介绍Green Light及其投资机会。我的职责是整理问题，确保问题能够顺利提交给他，并保证会议流程顺利进行。Jonathan是Greenlight Holdings以及之前几家公司的首席执行官兼创始人。稍后我会介绍他。我想先做一个重要的法律免责声明。欢迎各位莅临。我想郑重声明一点：由于我的公司直接参与了融资活动，因此我存在直接的利益冲突。也就是说，当您投资我的公司时，我的公司会从中获利。所以我想在此向您充分披露这一点。此外，出于监管原因，美国证券交易委员会（SEC，负责监管公司融资的联邦监管机构）对融资活动有很多非常严格的限制。我不能就您可能进行的任何投资向您提出建议，也不能告诉您应该投资Greenlight。所以我不会这样做。但我会协助主持本次会议，原因显而易见：我会帮助您理解本次融资，并在必要时澄清Jonathan的回答。我非常乐意这样做。本次会议将会录制，会后您将收到一封包含录像链接的电子邮件。
我们要求您不要录制本次会议，因为万一我们在会议过程中发现任何错误，我们会剪掉这些错误，发送给您的录像将是正确的。我并不是说一定会有错误，但确实存在这种可能性。我们欢迎您的提问。我们已经收到了一些问题。我们邀请今天所有在线的观众使用聊天框输入您的问题，稍后我们会尽力按照收到问题的顺序，并根据我们能够有效回答这些问题的能力来回答。好的。谢谢大家。现在我来介绍一下乔纳森。乔纳森是个很棒的人。在准备我们今天要讨论的这些融资项目的过程中，我一直和他合作。那么，乔纳森，请开始吧。好的。谢谢罗德，也谢谢大家的参与。今天我们的目标是尽量用简单易懂的方式进行讲解。我们希望向大家展示，为什么我们相信Greenlight能够通过重新定位多户住宅地产，以独特的方式创造股东价值。需要注意的是，这并非是投资一栋楼或等待一次退出。而是投资于一家旨在持续寻找机会、把握机会并不断发展的公司。所以，我打算尽量用最直接、最通俗易懂的方式进行讲解，并尽可能做到实用有效。希望讲完之后，大家能够明白为什么我们认为Greenlight目前的阶段对早期投资者来说尤其具有吸引力。好的。那么，Jonathan，您能否简要介绍一下您的过往业绩，也就是Greenlight背后的业绩，您为什么以这种方式创建公司，以及您为什么认为这种结构和方法对投资者有意义？当然可以。为了让大家了解一下背景，我作为一名运营者，从零开始创建了这家公司。嗯，我的职业生涯并非一直局限于大型机构的某个特定部门或科室。我必须学习从收购、融资、翻新、租赁到报告等方方面面的知识，以及所有这些环节之间的联系。我认为这非常重要，因为在进行价值提升和重新定位项目时，这类项目并非局限于某个单一的部门或科室。
当所有这些部分汇聚在一起，以一种协调一致的方式运作时，就达到了那种效果。 所以，为了向您介绍一下我的背景，嗯，我从事这项工作已经超过 15 年了，我的实践经验从较小的重新定位项目发展到现在跨越多个周期和多个市场的大型多户住宅社区。 该模型已在超过 2500 个单元中得到验证，总项目成本约为 150 亿美元，在已完成的完整周期项目中实现了约 30 万美元的净利润。 举个例子，我们之前在俄克拉荷马城收购了一处拥有 328 个单元的房产，收购价为 16.5 万美元。 我们进行了大幅度的价值广告重新定位，然后在持有约 37 个月后以 32.3 万美元的价格将其出售。 这种例子体现了我们的方法和策略，或者说，我们的策略，即以较低的成本收购，提高净营业收入（NOI），我们通过翻新和运营改进来提高净营业收入。 然后，我们通过我们能够真正掌控的工作来创造价值，而不是仅仅依赖市场升值。 所以对于这次证券发行来说，这是该进程的下一个阶段。 嗯，Greenlight 已经从创业型运营模式转变为更机构化的平台，现在外部投资者可以通过公司结构参与其中，该结构旨在保留收益，向投资组合中添加更多资产，通过执行该策略实现复利增长，然后最终建立企业价值，而不是在每次收购房产后都必须重新调整。 盐。 谢谢你，乔纳森。 我想向在座的各位澄清一下。 我误导了你。 我请你们在聊天框里发表评论。 嗯，正如 Jose 指出的那样，请将您的问题发布在问答区。 嗯，你会看到屏幕底部（可能在最底部）有一个按钮，旁边有一个红色高亮显示的数字 1。 所以，请使用那个地方发布您的问题。 感谢。 乔纳森，你能解释一下 Greenlight 是什么，以及它与投资者经常或通常看到的许多房地产投资产品有何不同吗？ 当然。 正如我之前提到的，Greenlight 的组织结构是一家房地产运营公司。 因此，实际上，Greenlight 是运营公司。 它不是单一房产，也不是某个基金。 因此，投资者投资的公司旨在寻找这些机会，收购资产，执行重新定位计划，并为未来的增长进行再投资。 这与你通常的一次性投资或有限期基金非常不同。 在这些结构中，资本通常与某一特定资产或某一特定基金周期挂钩。 正如我之前提到的，Greenlight 的建立是为了循环利用这些资金，扩大投资组合，并最终通过每个成功的项目打造一家更有价值的公司。 嗯，我想表达的另一点是，它也与许多上市的房地产投资信托基金（REITs）非常不同。 虽然 REITs 可以成为有效的投资工具，但许多 REITs 都是围绕现金流分配而建立的，它们的薪酬结构有时会造成潜在的利益冲突，因为这些经济利益可能会优先于投资者回报。 而 Greenlight 则是一家以运营多户住宅房地产公司为核心的企业，我们的重点和优先事项是执行、再投资，不涉及公司层面的普通合伙人晋升或利润分享，最终目标是在更长的时间内提高股票价值。 所以，乔纳森，我想澄清一点，这也是我喜欢我们在这里所做的事情，以及我参与并帮助绿光所做的事情的原因之一，那就是收益会以民主的方式按比例分配给所有股东。 权利。 我发现我考察过的很多房地产投资信托基金（REITs）都收取巨额费用。 开门是要收费的。
关门要收费，估价要收费，拒绝估价也要收费。你肯定想象不到有多少费用会蚕食利润，或者从这些业务中抽走利润。我们不会这样做。我们经营业务是为了所有股东的利益。所以我认为这是一个显著的区别。这显然是一种不同的方法，但确实是一个显著的区别。乔纳森，你创建了Green Light，回顾你迄今为止的经历，作为一名企业家，你一直用自己的钱投资。为什么这对你领导Green Light进入新阶段大有裨益？当然。对于投资者来说，我的背景优势在于我了解整个业务。正如我之前提到的，在大型机构中，很多员工通常按部门划分。所以你可能会看到有人专注于承销，有人专注于资产管理，还有人专注于融资或贷款发放。这种结构或许能培养出优秀的专家，但未必能造就那些懂得如何从零开始构建和领导整个公司的运营者。因此，对于多户住宅的价值和策略而言，最大的风险通常出现在所有职能部门必须协调一致的时候。举个简单的例子，收购计划必须与翻新计划相匹配，翻新计划必须与租赁和运营相匹配，融资必须与执行时间相匹配，等等。正因为我亲身经历过所有这些环节，所以我能看到全局，也能推动公司以更严格、更有力的责任感来执行。同时，Greenlight 的架构旨在持续降低所谓的创始人或关键人物风险。例如，我们计划在合适的阶段填补首席运营官 (COO) 的职位空缺，并随着公司规模的扩大增加其他领导职位。这样一来，公司就不必过度依赖某个人。我认为这种组合至关重要，因为现在公司高层拥有创始人兼首席执行官级别的领导层，其下有机构支持，而且随着 Greenlight 的规模扩大，其组织架构也会不断发展壮大。
所以就投资者利益而言，这实际上意味着更好的决策、更快的执行，以及随着时间的推移降低关键人物风险。谢谢乔纳森。今天的发行内容是什么？你知道哪些投资者选择投资购买，以及他们为什么选择购买，你认为它为什么有吸引力？好的。投资者正在购买绿光优先股。目前的价格是每股1美元，更大的认购额度可以享受高达30%的股票折扣。我们认为这种结构很有吸引力，因为它旨在赋予投资者更强的地位和真正的收益分享权。对于那些不熟悉优先股的人来说，它的目的是在某些重要的经济情况下优先于普通股，同时仍然允许投资者在公司持续增长和股价上涨时分享利润。另一点是利益一致性。正如您提到的，Rod，在许多房地产基金和联合投资项目中，费用和推广费用可能会在投资者看到任何回报之前就产生。但Green Light没有公司层面的普通合伙人推广或利润分享，管理层的利益也仅通过普通股分配。因此，我们的重点是提升公司价值和股票价值，让所有人都受益，而不仅仅是部分投资者或所有者。最后，定价也很重要。早期投资者现在入场，此时Green Light仍处于私募阶段，股价也维持在目前的水平。如果公司继续达成各项里程碑，预计未来的发行价格会更高。这意味着，早期投资者现在可以以更低的价格持有更多股份，而后期投资者则可能以更高的价格入场。所以我想补充一点，在线融资（就像这次一样）有很多优势和吸引力，但有时投资者会倾向于说：“我喜欢这家公司，我打算先观望，等到他们融资快完成的时候再投资，那时风险会更小。”这种想法是可以理解的。但乔纳森打算随着融资的推进，定期提高公司估值，以奖励早期承担风险的投资者，坦白说，也是为了反映风险的降低。
筹集的资金越多，可用于投资和购买房地产以扩大业务规模的资金就越多。 因此，Jonathan 的意图是在我们筹集资金的同时，逐步提高未来的在线估值。 我们不必停下来去做完全不同的事情。 它不必复杂，而且也确实不复杂。 所以我想让你们意识到这一点。 嗯，乔纳森，为什么这种结构和方法能够比典型的房地产投资基金或房地产投资信托基金（REIT）产生更好的结果？ 当然。 因此，在传统的房地产投资中，投资者的收益主要与单一资产挂钩。 在传统基金中，投资者可能会获得更广泛的投资机会或多元化投资，但仍然存在各种层层费用。 你的时间线是有限的，而且当基金结束的时候，系统会自动重置。 还有一点需要提一下，嗯，就业内人士所说的核心或核心加型策略而言，嗯，投资者可能拥有较新或更稳定的资产，但这些资产的价值增长空间通常较小，因为这些租金可能已经接近市场最高水平。 现在，有了 Greenlight，情况就不同了，因为投资者可以从多个层面受益。 你知道是物业层面的净营业收入增长、投资组合增长，还是最重要的企业或公司层面的价值增长。 嗯，它还可以包括我提到的未来股价上涨，以及最终潜在的公开市场估值（假设该公司实现了其未来的上市目标）。 举个假设的例子，假设一位投资者今天以每股 1 美元的价格购买了股票，然后在稍后的某一天，股价上涨到每股 2 美元。 在这个例子中，投资者将获得 100% 的投资回报，这在房地产领域，许多投资者会认为这是非常优异的回报。 这就是为什么投资运营公司与投资单个物业或单个基金有很大不同的原因。 所以，虽然 Greenlight 目前仍是一家私营公司，但其未来的股价由公司自行决定，并且可以根据公司发展进度、内部估值和发行结构等因素来确定，而不是像上市公司那样通过典型的市场交易来决定。 嗯，还有一点我想说明的是，当一家公司是私营企业，并且能够自己设定股价时，这可能会带来双重影响。 因此，如果一家公司定价过高（这种情况在科技行业更为常见），那么当该公司最终上市交易时，可能会面临股价回调，投资者或股东对此可能不会太高兴。 而如果一家公司能够保持内部估值的自律性，就能为增长留出空间。 当该公司股票上市交易时，更广泛的市场可能会给你带来回报。 一旦股票可以上市，你就可以看到股价大幅上涨。 谢谢你，乔纳森。 那么，为什么纽约证券交易所这条道路对这家公司的商业模式如此重要？投资者又应该考虑哪些因素呢？ 米兰达。 当然。
因此，为了明确起见，我们的长期流动性目标是在纽约证券交易所美国板直接上市。 正如许多投资房地产的人所知，流动性是最大的痛点之一。 因此，在正常的私人交易中，投资者可能需要等待数年才能进行再融资、出售或基金发行。 而对于在交易所上市的证券，投资者可以在几分钟内通过公开市场买卖股票，而无需等待房地产层面的事件发生。 至于美国交易所，它是纽约证券交易所（NYSE）平台的一部分，是为有发展潜力的公司而设计的。 嗯，它提供的上市机会属于纽约证券交易所，这是一个举世闻名的平台，人人都知道。 而通过这家美国交易所，他们提供了一系列不同的支持服务，旨在帮助这些成长型公司提高知名度，并帮助它们继续成长和成熟。 嗯，现在需要注意的是，许多证券交易所都有不同的层级，旨在服务于处于不同发展阶段的公司，类似于美国职业棒球大联盟 (MLB) 或国家冰球联盟 (NHL) 等职业体育联盟有不同的竞技层级。 以美国职业棒球大联盟（MLB）为例。 棒球大联盟是人尽皆知的，然后还有小联盟，小联盟里又有从A级小联盟一直到AAA级的所有级别。 所以，Greenlight能够成为纽约市这个平台的一部分，为我们提供了更高的公众知名度。 嗯，你们有指定的做市商，他们有助于稳定股价并减少波动。 正如我之前提到的，一旦公司发展成熟并具备了迈向下一步的条件，你就有一条非常结构化的路径，最终有可能晋升到主要交易所。 嗯，还有一点需要考虑的是，我们选择 NYC 品牌是因为我们觉得它比其他一些不太合适的交易所更适合像 Greenlight 这样的房地产运营公司。 嗯，例如，看看纳斯达克，它显然是一个众所周知的交易所，但它通常与科技和高增长行业联系在一起。 嗯，纽约市更适合我们。 嗯，还有一点我想强调，那就是目前很少有公开上市的、以增长为导向的房地产公司专注于这种中等到高价值的广告策略，而大多数在纽约上市的房地产公司都是以收益为导向的房地产投资信托基金（REITs）。 因此，这种差异化可以大大减少我们的竞争，并有可能获得更强的投资者和公共关系关注，真正帮助我们从其他竞争者中脱颖而出。 我还要补充一点，事实上，当你关注房地产投资信托基金（REITs）时，你关注的是相对保守的、收益倍数较低的收益型投资。 对我们绿光控股这样的运营公司而言，有利之处在于，通过长期的出色执行，并持续证明这一点，公司有可能获得更高的估值和更高的市盈率。 嗯，乔纳森，你为什么认为这个时机特别引人注目？ 也就是说，为什么现在对于关注我们的人来说，投资是个好主意？ 是的。 因此，我们认为现在时机非常合适，因为批准该项目已经具备了运营基础。 它有计划，有基础设施，而且已经为我们提供了机会。 目前唯一缺少的就是可扩展的资本，而正是这种资本将使我们能够更快地扩大规模，创造企业价值，最重要的是创造股东价值。
嗯，还有，正如我之前提到的，切入点很重要。 今天的投资者正在关注 Greenlight 目前在私募市场的价格以及现有的折扣档位。 所有这些都将在我们即将推出的监管阶段（我们稍后会在这里讨论）之前大规模推出。 嗯，在经纪商或投资银行渠道开放之前，而且，嗯，可能最重要的是，在届时任何新投资者入场导致股价上涨之前。 嗯，就机会而言，机会非常多，非常真实。 举个例子，俄克拉荷马州有一个价值约 1 亿美元的困境资产组合，目前正处于完全解散和出售的早期阶段。 嗯，由于这些房产的困境性质，以及它们位于绿光的目标市场，它们很可能符合我们的收购标准，并且可能比每个人都极力推广的那些典型的干净稳定的资产更少受到竞争。 所以对投资者来说，关键在于该公司已经做好了准备。 计划已经制定，机会也已经存在，真正能加速我们发展的是资金。 您刚才提到了一些这方面的内容，但您能否向投资者解释一下 Reg D 发行及其与 Reg A+ 的关系，以及您预计如何随着时间的推移扩大融资规模？ 你刚才的解释又补充了一些信息。 当然。 所以最简单的思考方式就是分阶段进行。 呃，D条例是我们目前仅面向合格投资者提供的产品。 即将出台的A类监管条例是下一个重大增长步骤。 所以，对于不熟悉 Reg A+ 的人来说，它通常被称为或被称为迷你 IPO，因为它更像是一种公开发行式的流程，可以为更广泛的散户投资者群体敞开大门。 而且，它的最低投资额通常要低得多，对零售投资者来说非常友好。 这一点非常重要，因为 Reg A+ 的要求比一般的 Reg D 私募发行要高得多。 嗯，它涉及更具挑战性的监管流程、更高的报告要求以及更公开透明的方式。 这种纪律有助于绿灯公司为未来的交易所上市做好准备，以符合同样重要的报告和治理标准。 因此，对于目前的 Reg D 投资者而言，好处在于投资回报。 Reg A+ 推出后，公司可以扩大其融资渠道，我们预计公司前景将更加明朗。 嗯，这意味着我们将拥有更广泛的股东基础，并为绿光最终的上市目标获得更多支持。 此外，扩大股东基础有助于满足美国交易所的一些上市要求，更广泛的股东基础可以提高股价稳定性，从而减少波动性，并且一旦这些股票可以公开交易，还可以提高流动性。 嗯，为了让大家更深入地了解我们的筹资渠道，一旦有足够的资金验证和执行证明，我们预计募集渠道将会增加，届时经纪交易商和投资银行将开始参与其中，我们可以利用所谓的银团分销，这基本上意味着多家投资银行可以参与同一发行，并通过其更大的投资者网络帮助促进和筹集额外的资金。 就像证券交易所有多层级一样，经纪交易商和投资银行也有多层级，它们在各个领域开展业务，从小市值股票领域一直到大型超级市值股票领域。 所以对于今天的投资者来说，真正的优势在于稀缺性。 嗯，我们目前使用的直接招揽渠道预计将会受到限制。 随着绿灯效应的增强，我们预计会更加依赖那些规模更大的资本渠道，而减少对目前正在实施的渠道的依赖。 所以，这实际上意味着提前体验点可能不会长时间保持开放和可用。 我还有几点需要补充说明。
你们当中有些人可能还不知道，就美国证券交易委员会（SEC）而言，Reg A+ 实际上是一种公开发行。因此，任何通过 Reg A+ 上市的公司现在都必须遵守公开报告要求，虽然这些要求比在纳斯达克或纽约证券交易所上市的要求要低，但仍然需要按照美国资本充足率标准提交年度审计报告和每半年一次的管理层财务报表。但同样重要的是，所有持有股票时间超过 Reg D 规定的六个月持有期（通常为 6 个月）的股东，其股票都将因 Reg A+ 而变得可以变现。这并不意味着乔纳森计划立即让公司上市，因为他并没有这个计划。但这确实意味着，从技术上讲，如果你找到买家，比如你的朋友想买你的一些股票，你就可以出售你的股票；如果你认识有关系的人，你也可以在二级市场上增持股票。所以，你知道，我不想把这件事看得太严重，因为在公司股票上市之前，这确实不太方便。但就美国证券交易委员会（SEC）而言，他们负责对股票流动性施加非常严格的限制，一旦A+规则生效，所有类别的股票都会因此变得具有流动性。当然，乔纳森会限制像我和他自己以及公司关键高管这样的人的流动性，但A+规则是公开发行。布莱恩举手了。让我看看是怎么回事。我不知道是怎么回事。布莱恩，也许你可以把你的评论发到问答区或者聊天框里。嗯，那么乔纳森，投资者应该如何看待绿光科技未来的增长计划？好的。既然我们已经讨论过了，我就长话短说。假设绿光筹集到足够的资金来完善其剩余的公司基础设施，收购投资组合中的更多资产，并执行所有增值业务计划，那么该公司就能从许多人眼中的新兴资产管理公司转型为规模化的平台。届时，其估值、获得额外资本以及上市准备情况都将发生显著变化。这一点至关重要，因为资金使我们能够进入下一个增长阶段。所以，投资者现在可以参与，在我们继续推进增长计划的同时，在所有这些更广泛的分销渠道真正开放之前。为什么专注于俄克拉荷马城或类似的二级市场？乔纳森，当然。
因此，投资者往往关注规模较大的市场，因为这些市场往往最受关注。 也就是说，获得更多关注并不总是意味着更好的风险调整后收益。 在许多大型一级市场，买家通常要为同样的租金支付更高的价格。 他们面临着更大的竞争，最终可能不得不更多地依靠市场升值来促成交易。 而对于 Greenlight 来说，我们的策略更适合二级市场，因为二级市场的基差通常低于这些大型一级市场的基差。 此外，亲力亲为的执行可以直接提高净营业收入 (NOI)，更重要的是提高物业价值，尤其是在这些资产陷入困境、管理不善或运营混乱的情况下。 所以就我们而言，特别是就俄克拉荷马城而言，它为我们提供了合适的运营环境。 嗯，我们拥有足够多的大都市区人口。 这是一个物价非常实惠的市场，而且就业基础也十分多元化。 嗯，从房东的角度来看，你们的监管环境非常有利，这使我们能够很快地执行我们的商业计划。 嗯，还有大量的所谓“劳动力住房”，我们的价值广告策略往往非常适合这种住房类型。 此外，对于业内人士所说的较小的三级市场，我们希望能够在市场深度充足的市场中开展业务，以便高效地进行租赁和运营。 而规模较小的市场，人口太少，可供重新开发的潜在房产供应不足。 而俄克拉荷马城则为我们提供了一个更好的中间地带，也最符合我们的战略。 那么，是什么让投资者相信 Green Light 的构建方式能够使其顺利扩展呢？ 这是个好问题。 嗯，Greenlight 的组织架构已经很完善了，我们有对执行至关重要的核心部门。 为了让大家对我们的一些部门有所了解，我们有收购部、资产和建设管理部、投资者和公共关系部、法律部以及其他许多部门。 但关键是我们已经建立了这样的组织框架。 随着公司规模的扩大，我们将继续扩大其规模。 然后，在每个部门内部，我们都有层级分明的领导层。 这样一来，我们就有了总经理、高级总监、总监等职位，其中一些职位是内部职位，一些是兼职领导职位，还有一些是随着公司规模不断扩大而计划招聘的职位。 正是这种结构使我们能够拥有多层次的专业知识、监督和问责制。 还有一点需要注意的是，这种组织结构通常是包括机构在内的所有类型公司的标准做法。 因此，通过这种方法，我们既可以高效运营，又可以朝着更加垂直化、本地化、以本地为导向的公司方向发展。
嗯，我想快速提一下另一点，那就是公司治理真的非常重要。绿光投资设有董事会监督机制，包括独立董事，并且正在建立董事会层面的委员会，以便更有效地进行关键的公司层面决策。正是这些要素有助于进一步降低创始人或关键人物风险，同时让公司为获得A级认证和未来上市所需的更高标准做好准备。所以对于投资者来说，这基本上意味着更强大的执行力、更严格的控制、更清晰的沟通以及一个能够让我们迈向各个发展阶段的平台。乔纳森，你能解释一下吗？因为我知道你们目前并没有成千上万的员工。所以，你能解释一下你们是如何在刚才提到的各个职能领域提供服务的吗？你能描述一下这部分吗？当然。我们比较独特的一点是，我们与一家专门从事商业地产专业人士招聘的公司建立了合作关系，涵盖从中层管理人员到高管的各个层级。这家招聘公司的独特之处在于，他们不仅提供全职员工，还提供可以像独立承包商一样灵活工作的兼职员工。因此，无论您是希望招募优秀人才但又不想增加薪资负担的新兴管理者，还是正在筹建新基金或开展新项目、需要临时人员的机构，您都可以利用我们与之建立独特合作关系的这家招聘公司，帮助您从创业型企业过渡到拥有完善的机构基础设施，而无需在薪资和运营成本上投入过多资金。谢谢。你们的风险管理方法是什么？你们如何管理公司的风险敞口？好的。所以，这对我们来说非常重要，我们非常重视管理下行风险，并尽可能地加以控制。这首先要从以较低的成本收购房产开始，有时可以通过一些创新或不良资产结构来实现，而不是在竞争最激烈的市场中追逐那些价格最高的资产。此外，我们还采用非常保守的杠杆策略。我们会对每个商业计划进行压力测试，包括预测的净营业收入和退出价值，并预留合理且舒适的误差范围，以应对这个行业和工作中可能出现的突发情况。
而且，我们会在整个商业计划的生命周期中全程密切参与，因为所有这些因素都会影响净营业收入（NOI），并最终影响物业价值。另外值得一提的是，我们的价值提升策略实际上可以帮助管理风险，因为它为运营商提供了更多创造价值的途径。未来的租金是基于市场上高端物业和优质物业的现有租金水平。而对于A级物业，您可能需要根据未来的租金增长进行预测，并观察市场可能达到或无法达到的水平，以及推动租金上涨的能力。因此，与我们采用的价值提升策略相比，您可能没有那么大的空间来增加价值。所以，这里的关键信息是，我并不是说其中没有风险。我的意思是，绿灯计划旨在通过我们的结构、承销以及在项目生命周期中更积极地参与，最大限度地降低可避免的风险并保护这些下行风险。好的。那么，我暂时改变一下思路。丹尼斯·洛蒂通过Zoom的问答按钮在实时问答环节提出了一个问题。我想请您回答一下，之后我们再继续讨论其他已经提交的问题。绿光控股是否参与将商业地产改建为住宅？不，我们一直专注于收购成熟的多户住宅，而且几乎所有这些住宅都属于我们定义的市场价。因此，我们并不涉足老年公寓、学生公寓或经济适用房等特殊领域。我们关注的是那些表现不佳的市场价多户住宅，我们希望通过重建和改造计划来最大化其价值。实际上，还有一个问题，这个问题既出现在我们之前提交的问题列表中，也在本次会议中被提出。未来以更高的股价进行融资，对早期投资者或现有股东有何益处？当然。这正是我想要提出的问题。我会在这里解释一下它的好处。因此，未来的增发可以帮助现有股东在股价上涨后获利，因为这些资金将用于公司发展。举个例子，如果早期投资者以每股 1 美元的价格入股，而后来的投资者以每股 2 美元的价格入股，那么后来的资金就验证了公司更高的价值。也就是说，您以较低的价格买入，随着公司发展壮大，价值提升，您作为股东的股票价值也会相应增长，而这正是您获得最大回报的时候。
实际上，我还想补充一点，因为我们这次融资使用的是经美国证券交易委员会（SEC）批准的过户代理机构。您投资后，会收到登录过户代理机构账户的邀请，在那里您可以看到您持有的股份列表。如果乔纳森按照计划逐步提高股价，那么您会在过户代理机构的账户中看到我们当时的股价，这很方便。是的。我还可以简单提一下，这种方式与一般私募房地产发行方式的不同之处在于，作为股东，您可以像登录经纪账户或退休账户一样登录这个门户网站。您可以查看所有投资详情、记录和更新，还可以查看您的投资价值如何随着股价变化而变化。作为私募基金或单个房产的投资者，您通常无法看到这些信息。通常情况下，您需要等待一些重大事件发生，例如出售、评估或某种形式的重新评估，才能了解您的投资价值发生了怎样的变化。而您只需登录您的门户网站，即可实时查看这些变化。Greenlight 通常以什么样的物业层面回报为目标？当然。Greenlight 通常会寻找能够实现我们所说的内部收益率 (IRR) 高于 20% 和股权倍数高于 2.0 的物业层面商业计划。需要说明的是，这些目标可能会根据物业的价值水平、杠杆率、规模和执行时间表而有所不同。此外，还有一个名为“现金回报率”的指标。在重新定位阶段，这些指标通常不是主要关注点。在该阶段，我们的首要任务是通过改善物业的物理和运营来提高净营业收入 (NOI)。这样，我们才能专注于提升物业的整体价值。一旦物业稳定或完成重建，我们通常会将现金回报率的目标设定为至少 12%。嗯，我想向潜在投资者强调的关键一点是，物业层面的收益和利润旨在再投资于未来的项目，而不是简单地分配给投资者然后就结束了。正是通过这种方式，我们才能帮助扩大投资组合，提升企业价值，最重要的是，提高股东价值。您提到了权益比率为2，这是什么意思？您能解释一下吗？当您将权益投入到某个物业时，您需要关注的是该权益的整体回报率。如果您的权益比率为2.0，这意味着您投入到该项目中的权益实际上可以翻倍。这些都是商业地产层面的回报指标。
嗯，这些指标需要设定在一定水平，以确保不仅能在既定的投资策略下获得可接受的回报，而且还能衡量一定的误差范围。因为如果你有潜力获得丰厚的回报，但后来情况出现偏差，或者市场对你不利，至少你还有更大的回旋余地，最终可能获得可观的回报。肯特·坎贝尔问了一个问题，公司使用了多少杠杆？当然。对于我们新收购的项目，我们总是希望采用更保守的杠杆率。所以我们通常会将贷款成本比控制在65%到70%之间。嗯，这样做可以降低风险。嗯，虽然这会降低你的潜在回报，但我们更关注的是长期价值，而不是为了追求更高的回报而过度杠杆化这些房产。那样的话，你就知道你没有我刚才提到的误差范围了。所以我们时间很紧了。如果某处房产表现不佳会怎样？你能解释一下吗？当然。这正是公司结构重要的原因。股东价值与整个企业息息相关，而不仅仅是与某项资产本身相关。因此，尽管某处房产很重要，但它并不一定决定公司的整体价值。从运营角度来看，如果某项资产表现不佳，管理层可以使用相应的工具和策略。例如，我们可以加强运营，更换现场管理人员，调整翻新或租赁策略，进行再融资，甚至在适当的时候出售。但我们的目标是成为积极的投资组合管理者，而不是袖手旁观、坐等结果。而这通常是核心投资策略的特点。因此，我们的价值投资方法为我们提供了更多可操作的杠杆，而且，通过合适的运营，我们可以提高执行力，从而提升价值。目前的收购机会如何？这是一个有点棘手的问题。好的。所以机会并非真正的瓶颈。我们目前所处的环境可以说是目标资产非常丰富。之前提到的困境投资组合就是一个例子。我想澄清一下您之前提到的那个数字，您说的是1亿美元，对吗？俄克拉荷马州的那个投资组合价值大约1亿美元。没错。目标资产很多。是的。而且，除了这个投资组合之外，我们的目标市场中还有许多其他表现不佳的资产。
这样就能真正创造源源不断的未来机遇。 嗯，如果 Greenlight 资金充足，就能让我们快速发展，利用规模经济，在更短的时间内成为更有影响力的参与者，同时最大限度地减少竞争。 而这最终可以转化为更强的企业价值，并为我们的长期上市目标提供一条更清晰、更快捷的途径。 对于您的受众中那些有兴趣继续前进的人来说，下一步的最佳做法是什么？ 当然。 简而言之，请前往 Greenlight Holdings 的发行页面，开始投资流程，并在当前私募市场定价窗口仍然开放时，充分利用这一优惠价格。 嗯，正如我之前提到的，较大的投资承诺可以获得相当可观的折扣，如果需要，我们的投资者关系团队可以在网络研讨会结束后立即与您进行一对一的洽谈。 最后，我想表达的是，我们正在打造一个我们认为与私人房地产截然不同的项目，而在这个阶段参与的投资者，将最有机会在项目获得批准、达到更高规模、提高知名度并最终实现估值之前，从中获利。 所以我想在这里补充一点编者按。 嗯，我有幸在七家成功的高科技初创公司担任高级管理或创始执行职务。 嗯，我担任这个职位超过 10 年，负责为公司筹集资金，有机会与各种类型公司的许多经验丰富的管理人员和高管合作。 嗯，乔纳森在各个方面都展现出了正确的品质。 你知道，在我们的准备会议上，我真心实意地称赞他的毅力，以及他在整个过程中对所有环节的关注。 所以，你知道，他是个很认真的人，他专注于我们正在做的事情。 这不是一个随意的项目。 所以，我可以这么说，因为这是事实。 我建议你注意一下。 另外，我们也谈到了股价上涨的问题。 我建议，如果您对这里的内容感兴趣，请充分了解情况，以便进行投资，或者做好准备，以防一周后收到股价上涨的通知。因为这就是这类事情的运作方式，我们通过Reg D 506c进行线上推广，您可能已经了解这种机制。公司向所有感兴趣的各方发送通知，告知他们如果想以当前股价买入，请在下周四之前完成，因为股价即将上涨，这是完全正常且合法的。在Reg A+中，操作方式会受到更多限制，但在Reg A+和Reg D这两种情况下，这些情况都适用。还有一点我之前应该提到，但我忘记了，Reg A+适用于普通股，Reg D适用于优先股。 嗯，因为本质上，你知道，我们面对的是一群更成熟的合格投资者和机构投资者。 嗯，我们打算在 Reg A+ 生效后继续并行实施 Reg D，以便为 Reg D 中的大宗机构投资者提供更大幅度的折扣，因为他们不太关心 Reg A+ 从监管角度提供的即时流动性。 正如我之前提到的。
好的，这里还有几件要跟大家说的。我们会给所有参会者发送一封邮件，邮件里有一个链接，可以点击观看网络研讨会的录像。如果录像里有什么错误，我们会在一周左右的时间里进行修正。Jose已经在聊天室里发布了这个链接，您可以点击查看更详细的信息，或者如果您有兴趣，也可以在今天下午进行投资。Reg A+（抱歉，应该是Reg D）的最低投资额是10,000万美元。通常来说，合格投资者投入的金额低于这个数额是不值得的。而且，投资金额越大，折扣也越大。我想Jonathan之前也提到过。谢谢大家的到来。谢谢Jonathan清晰地介绍了我们正在做的事情，或者说你们正在做的事情，以及我们共同要做的事情。嗯，让我想想。或许您也想说声再见，谢谢您，乔纳森。是的，感谢今天各位的到来。希望我刚才解释清楚了所有需要注意的地方。如果您还有其他问题，我们可以安排投资者关系团队直接联系，他们很乐意与您进行电话或视频会议，解答您可能遇到的任何其他问题或事项。布莱恩，或许您可以把您的邮箱地址放在聊天框里，这样任何想联系您的人都可以轻松地给您发送邮件。除此之外，我想我们已经涵盖了所有要点。我们神奇地在几分钟内完成了所有工作。感谢各位的参与。希望您觉得这次会议内容丰富，期待收到您的反馈意见。祝您作为投资者加入我们公司后一切顺利，并认为这是一段值得的旅程。谢谢。
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