Se você acompanha meu trabalho, sabe que costumo falar sobre o "ponto ideal" para a Regulação A+ (empresas que são maduras demais para capital de risco, mas pequenas demais para um IPO tradicional). Normalmente, falamos sobre startups de tecnologia ou biotecnologia. Mas recentemente, um caso de uso fascinante chegou até mim e acredito que ele pode revolucionar o mercado de empréstimos hipotecários privados.
Eu estava discutindo um cenário com um colega sobre um empreendedor (vamos chamá-lo de "Sr. B.") que construiu um portfólio pessoal de cerca de US$ 7 milhões em hipotecas. Ele é um operador disciplinado, gerando aproximadamente US$ 1 milhão por ano em renda pessoal ao se concentrar em segundos empréstimos hipotecários, onde não precisa competir com os grandes bancos.
O problema do Sr. B não é encontrar negócios; ele afirma que poderia facilmente investir US$ 100 milhões por ano, pois conhece muito bem o mercado. Seu problema é capital. Ele está limitado pela sua própria liquidez. Ele quer construir um negócio que deixe um legado e que o sobreviva, e quer expandir.
A pergunta que ele fez é uma que ouço com frequência: "Uma empresa de empréstimos pode usar o Regulamento A+ para captar recursos do público, ou isso é reservado apenas para empresas que possuem e administram imóveis?".
A resposta curta é: Sim, absolutamente.
Mas, como sempre, o diabo está nos detalhes. Se você é um credor privado que busca expandir seus negócios, precisa entender a Exceção para Fundos Imobiliários da Lei de Sociedades de Investimento de 1940.
O obstáculo: como evitar a armadilha dos fundos mútuos
Ao captar recursos do público para investir em ativos, a SEC (Comissão de Valores Mobiliários dos EUA) pode olhar para você e dizer: "Você parece um fundo mútuo". Se eles o classificarem como uma "Empresa de Investimento" sob a Lei de Empresas de Investimento de 1940, você estará repentinamente sujeito a uma enorme quantidade de regulamentações que tornam a administração de um simples negócio de empréstimos praticamente impossível.
É aqui que a Exceção do Fundo Imobiliário (especificamente a Seção 3(c)(5)(C)) resolve o problema.
Nosso advogado especializado em direito societário recentemente nos deu o sinal verde para essa estrutura específica. A lei prevê uma exceção para fundos que se dedicam principalmente à "compra ou aquisição de hipotecas e outros ônus e direitos sobre bens imóveis".
Em outras palavras? Se sua empresa concede empréstimos com garantia imobiliária, você provavelmente estará isento das rígidas regulamentações de uma empresa de investimentos.
As regras de trânsito: os testes de 55% e 80%
Para não se enquadrar nessa exceção, geralmente é necessário atender a dois critérios de portfólio, que os especialistas jurídicos descrevem da seguinte forma:
- O Teste dos 55%: Pelo menos 55% dos ativos do seu fundo devem ser "hipotecas e outros ônus e direitos sobre bens imóveis".
- O Teste dos 80%: Pelo menos 80% do seu portfólio deve estar investido em imóveis e ativos relacionados ao setor imobiliário.
- Isso garante que o foco principal do seu fundo permaneça em imóveis, diferenciando-o de um fundo de títulos em geral. Para um credor como o Sr. B, cujo negócio principal é conceder hipotecas garantidas por imóveis, essa é uma solução ideal.
Por que este modelo funciona perfeitamente para a categoria A+
Do ponto de vista estratégico, adoro este modelo para a Regulação A+. Eis porquê:
1. Alocação Imediata de Capital (e Dividendos): Um dos maiores desafios do Reg A+ é o "arrasto de caixa" (captar recursos e mantê-los parados no banco enquanto se aguarda uma licença ou o lançamento de um produto). No modelo de empréstimo, esse dinheiro entra em ação imediatamente. A captação de recursos é concluída, o financiamento é concedido e os juros começam a correr. Isso permite que a empresa pague dividendos contínuos aos acionistas desde o início. Investidores adoram rendimento, especialmente neste mercado.
2. Eficiência e foco: Você não precisa ser um desenvolvedor. Você não precisa gerenciar equipes de construção. Você pode construir uma organização focada inteiramente na excelência operacional: captação de clientes, documentação legal e cobranças. É uma máquina escalável e disciplinada.
3. O Fator Legado: Para alguém como o Sr. B, isso transforma um "negócio paralelo" em uma empresa de capital aberto. Ao manter uma participação significativa na entidade pública, ele cria um patrimônio que será legado para sua família, em vez de apenas um portfólio que se liquida quando ele parar de trabalhar.
Um aviso crítico sobre o "estilo de vara"
Agora, preciso lhe dar um conselho prático. Há uma armadilha aqui que você deve evitar.
Na minha experiência, as empresas se complicam quando tentam ser muito criativas na forma como estruturam os empréstimos.
Se você investir em outras LLCs ou intermediários, a SEC pode definir esses investimentos como "valores mobiliários", e não como imóveis. Se você detiver muitos "valores mobiliários", perderá sua isenção e voltará a ser considerado uma empresa de investimento. É preciso manter a estrutura transparente: utilize o capital principalmente para empréstimos diretos garantidos pelo ativo.
Isso é certo para você?
Se você é um credor com um histórico comprovado, registros contábeis impecáveis (auditorias são obrigatórias para o Regulamento A+) e o desejo de expandir seus negócios além do seu balanço patrimonial pessoal, o Regulamento A+ é uma ferramenta poderosa.
Isso permite que você divulgue sua oferta online para milhões de investidores comuns, não apenas para os ricos. Mas lembre-se, não existem atalhos mágicos. Você precisa de um ótimo parceiro de marketing, uma auditoria sólida e a estrutura jurídica adequada para garantir que se qualifique para as isenções que discutimos.
Se este parece ser o caminho que você deseja seguir, vamos conversar. Podemos ajudá-lo a avaliar se o seu modelo de empréstimo se encaixa no perfil desejado e podemos ajudá-lo a obter sucesso na captação de recursos, de forma econômica.
Para começar ou saber mais sobre como podemos ajudar com suas necessidades de captação de recursos, envie um e-mail para [email protected].
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Rod Turner
Rod Turner é o fundador e CEO da Manhattan Street Capital, o serviço # 1 Growth Capital para startups maduras e empresas de médio porte para levantar capital usando o Regulamento A +. Turner desempenhou um papel fundamental na construção de empresas de sucesso, incluindo Symantec / Norton (SYMC), Ashton Tate, MicroPort, Knowledge Adventure e muito mais. Ele é um investidor experiente que construiu um negócio de capital de risco (Irvine Ventures) e fez investimentos angel e mezanino em empresas como Bloom, Amyris (AMRS), Ask Jeeves e eASIC.
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Manhattan Street Capital, 5694 Mission Center Rd, Suite 602-468, San Diego, CA 92108.
