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章：
- はじめに＆免責事項
- Greenliteが価値を創造する方法
- ジョナサンとグリーンライトの背景
- Greenliteの特長は何ですか？
- ジョナサンの経歴が重要な理由
- 投資募集の詳細
- この仕組みが従来の不動産投資を凌駕する可能性がある理由
- なぜニューヨーク証券取引所が今回の株式公開の中心的な役割を担っているのですか？
- なぜ今が絶好のタイミングなのか？
- レギュレーションDおよびレギュレーションA+戦略の説明
- Greenlightの成長計画と規模拡大戦略
- オクラホマシティと周辺地域が注目される理由
- 組織構造と拡張性
- 非常勤役員および採用戦略 - Greenlightが組織レベルの人材を効率的に獲得する方法
- リスク管理アプローチ
- Q&A - グリーンライト・ホールディングスは、商業用不動産を住宅用不動産に転換する事業に関わっていますか？
- Q&A - 株価上昇時の将来の資金調達は、初期投資家や既存株主にとってどのようなメリットがあるのでしょうか？
- 物件レベルの目標収益率
- 自己資本比率の理解 2.0
- Q&A - 会社はどの程度のレバレッジを活用していますか？
- Q&A - 物件の一つが期待を下回る成績だった場合、どうなりますか？
- Q&A - 現在の買収機会の状況はどのようなものですか？
- Q&A - 次のステップに進みたいと考えている視聴者にとって、最適な方法は何ですか？
- ロッド・ターナーによるリーダーシップと機会に関する最後の考察
- ウェビナーまとめ
ロッドターナー
Rod Turnerは、マンハッタンストリートキャピタルの創設者兼CEOです。マンハッタンストリートキャピタルは、成熟した新興企業や中堅企業がレギュレーションA +を使用して資金を調達するための第1位のグロースキャピタルサービスです。 ターナーは、Symantec / Norton（SYMC）、Ashton Tate、MicroPort、KnowledgeAdventureなどを含む成功する企業を構築する上で重要な役割を果たしてきました。 彼は経験豊富な投資家であり、ベンチャーキャピタルビジネス（Irvine Ventures）を構築し、Bloom、Amyris（AMRS）、Ask Jeeves、eASICなどの企業にエンジェルおよびメザニン投資を行ってきました。
www.ManhattanStreetCapital.com
マンハッタン通りの首都、5694ミッションセンターRd、スイート602-468、サンディエゴ、CA 92108。
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窓のパネルにある名前のラベルでわかると思いますが、私はグリーンライトの取締役です。取締役を務めることができて光栄です。また、株主でもあります。私はマンハッタン・ストリート・キャピタルの社長兼創業者です。そのため、私の後ろに名前が書いてあります。当社は、レギュレーションDやレギュレーションA+といった手段を用いて、企業がオンラインで資金を調達するのを支援することに特化しています。これらは、グリーンライトが資金調達に使用している2つの手段です。今日の私の役割は、ホストとして、グリーンライトと投資機会についてプレゼンテーションを行うジョナサン氏とのこのセッションを進行することです。私は質問を整理し、ジョナサン氏に質問を選んで提示し、プロセスがスムーズに進むようにお手伝いします。ジョナサン氏は、グリーンライト・ホールディングスおよび前身企業のCEO兼創業者です。数分後に彼を紹介します。重要な法的免責事項を述べたいと思います。皆様、ようこそ。重要な法的免責事項をお伝えしたいと思います。私の会社は資金調達に直接関わっているため、直接的な利益相反が生じています。つまり、皆様が当社に投資すると、私の会社が利益を得るということです。そのため、この点を皆様に完全に開示しておきたいと思います。また、規制上の理由から、企業の資金調達に関する連邦規制機関であるSECは、非常に多くの重要な制限を設けています。皆様が行う投資について、いかなる推奨も行うことはできません。グリーンライトに投資すべきだとお伝えすることもできません。ですから、私はそのようなことはしません。しかし、このセッションのホスト役として、皆様が募集内容を理解し、必要に応じてジョナサンが答えるメッセージや回答を明確にするお手伝いをします。このセッションに参加できることを大変嬉しく思っています。このセッションは録画され、セッション終了後、皆様全員に録画へのリンクが記載されたメールが送信されます。
セッション中に間違いが見つかった場合、その間違いを編集して、お送りする録音は正しいものになりますので、セッションを録音しないようお願いします。間違いがあるとは言っていませんが、あるかもしれません。質問は歓迎します。すでに質問が届いています。今日ライブで参加されている皆様には、チャットボックスを使って質問を入力していただくようお願いします。セッションの後半で、いただいた順に、この会議で効果的に質問にお答えできる範囲で、できる限りお答えします。わかりました。それでは、皆様ありがとうございました。それでは、ジョナサンを紹介します。ジョナサンは素晴らしい人物です。ここで議論する資金調達の準備の過程で、彼とはかなり長い間一緒に仕事をしてきました。それでは、ジョナサン、どうぞ。はい。それでは、ロッド、そしてご参加いただいた皆様、ありがとうございました。ええと、今日の私たちの目標は、できるだけシンプルにすることです。グリーンライトが集合住宅の不動産を再配置することで株主価値を創造する独自の方法を提供していると私たちが信じている理由を皆さんに示したいと思っています。ええと、注目すべき点は、これは1つの建物を購入したり、1つの出口を待ったりすることではないということです。これは、機会を継続的に探し、実行し、時間をかけて成長し続けるように構築された会社に投資することです。ですから、ええと、できるだけ分かりやすく、会話形式で、役に立つようにしたいと思っています。そして、ええと、この話が終わる頃には、グリーンライトの現在の段階が、ええと、初期投資家にとって特に魅力的であると私たちが信じている理由を皆さんに理解していただければ幸いです。わかりました。では、ジョナサン、あなたの実績、グリーンライトの背後にある実績、なぜあなたが会社をこのように構築したのか、そしてなぜその構造と方法が投資家にとって重要であると信じているのかを簡潔に説明していただけますか。はい。皆さんに少し背景をご説明しますと、私はこのビジネスをオペレーターとしてゼロから立ち上げました。大企業の特定の専門部署や部門でキャリアを積んだわけではありません。買収、資金調達、改修、リース、報告、そしてそれらすべての要素がどのように連携しているかなど、あらゆることを学ぶ必要がありました。そして、こうした価値創造や再構築プロジェクトに取り組む際には、特定の部署や部門だけで完結するものではないため、こうした経験が非常に重要だと考えています。
それは、それらすべての要素が一つにまとまり、調和のとれた形で機能している状態です。 私の経歴について少し統計情報をお伝えすると、私はこの仕事を15年以上続けており、その実務経験は、小規模な再開発プロジェクトから、複数の景気サイクルと複数の市場にわたる、より大規模な集合住宅コミュニティへと発展してきました。 ええと、そのモデルは、完了したフルサイクルプロジェクト全体で、約2500以上のユニット、総プロジェクトコスト約1億5000万ドル、実現純利益約3000万ドルにわたって実証されています。 ええと、皆さんに少し例を挙げると、オクラホマシティにある328戸の物件を16.5万ドルで取得しました。 私たちは大幅な価値重視の広告戦略の見直しを行い、約37ヶ月の保有期間を経て32.3万ドルで売却しました。 そして、そのような例は、私たちのやり方、いわば私たちの戦略を示しています。私たちは、低価格で物件を取得し、純営業利益（NOI）を増加させることに注力し、改修や運営改善を通じてそれをさらに高めていきます。 そして、市場価格の上昇だけに頼るのではなく、自分たちが実際にコントロールできる仕事を通して価値を創造していくのです。 この証券発行は、その進展の次の段階です。 グリーンライトは、起業家的な運営モデルから、より制度的な構造のプラットフォームへと移行しました。現在では、外部投資家は、収益を保持し、ポートフォリオに資産を追加し、その実行を複利的に積み重ね、最終的には各物件ごとにリセットする必要なく企業価値を構築するために構築された企業構造を通じて参加することができます。 塩。 ありがとう、ジョナサン。 そして、ここにいらっしゃる皆様に明確にしておきたいと思います。 私はあなたを誤解させた。 チャットボックスにコメントを投稿していただくようお願いしていました。 ええと、ホセが指摘したように、質問はQ&Aに投稿してください。 えっと、画面の下部、おそらく一番下のボタンの横に、赤いハイライトと赤い数字の1があるのがわかると思います。 ですから、質問を投稿する場所として、その場所を利用してください。 ありがとうございました。 ジョナサンさん、グリーンライトとはどのようなもので、投資家がよく目にする、あるいは通常目にする多くの不動産物件とどのように異なるのか説明していただけますか？ 確かに。 先ほど申し上げたように、グリーンライトは、いわゆる不動産運営会社として組織的に運営されています。 つまり、実際にはグリーンライトが運営会社ということになります。 それは単一の不動産でもファンドでもありません。 つまり、投資家は、こうした機会を発掘し、資産を取得し、再配置計画を実行し、将来の成長のために再投資することを目的とした企業に投資しているのです。 それは、一般的な単発のシンジケーションや有限期間のファンドとは大きく異なります。 そういった仕組みでは、資本は通常、特定の資産、あるいは特定のファンドサイクルに結び付けられます。 一方、先に述べたように、グリーンライトはそうした資本を再投資し、ポートフォリオを拡大し、最終的には各プロジェクトの成功を通じてより価値のある企業へと成長させることを目的としています。 ええと、私が伝えたいもう一つの点は、それが多くの公開REITとは大きく異なるということです。 ええと、REITは効果的な手段となり得るものの、それらのREITの多くはキャッシュフロー分配を中心に構築されており、報酬体系によっては、投資家のリターンよりもそれらの経済が優先される場合があり、潜在的な不一致が生じる可能性があります。 一方、グリーンライトでは、私たちはマルチファミリー不動産会社として運営されており、私たちの焦点と優先事項は実行、再投資であり、企業レベルのGPプロモーションや利益分配はなく、最終的には長期にわたってその株式の価値を高めることです。 では、ジョナサンに一つ明確にしておきたいことがあります。それは、私たちがここでやっていること、あなたがやっていること、そして私が参加して手伝っているグリーンライトのことで気に入っていることの一つは、利益がすべての株主と民主的に比例的に共有されるということです。 右。 つまり、私が調べた多くのREITは、莫大な手数料を取っているということです。 ドアを開けるには料金がかかります。
ドアを閉めるのに手数料がかかる。見積もりを取るのに手数料がかかる、見積もりを拒否するのに手数料がかかる。利益を吸い取ったり、これらの事業から利益を奪ったりする手数料がどれだけあるか、信じられないでしょう。私たちはそのようなことは一切しません。私たちはすべての株主の利益のために事業を運営しています。ですから、それが大きな違いだと思います。明らかに異なるアプローチですが、大きな違いです。それで、ジョナサン、あなたはこれまでの経歴を振り返って、起業家として自分のお金を投資してグリーンライトを築きました。それが、この新しいフェーズでグリーンライトを率いるための良い準備になるのはなぜですか？はい。投資家にとって、私の経歴の利点は、私が事業全体を理解していることです。先ほど述べたように、大企業では、これらの従業員の多くは部門ごとに分かれています。ですから、引受に注力している人、資産管理に注力している人、資金調達やオリジネーションに注力している人がいるかもしれません。そして、その構造は優れたスペシャリストを生み出すことはできますが、会社全体をゼロから構築し、率いる方法を知っているオペレーターを生み出すとは限りません。そのため、集合住宅の価値戦略においては、通常、最大の危険は、それらすべての機能が合流して統合されるときに発生します。簡単な例を挙げると、買収計画は改修計画と一致していなければなりません。改修計画はリースと運営と一致していなければなりません。資金調達は実行のタイミングと一致していなければなりません。などなど。そして、私はそれらすべての異なる部分を経験してきたので、全体像を把握できます。そして、会社がより厳格で強力な説明責任を持って実行するように促すことができます。同時に、Greenlightは、創業者またはキーパーソンリスクと呼ばれるものを継続的に削減するように構築されています。たとえば、適切な段階でCOOまたは最高執行責任者のポジションを埋め、会社の規模が拡大するにつれて他のリーダーシップの役割も追加する予定です。そうすることで、会社は1人の個人に過度に依存する必要がなくなります。そして、その組み合わせが非常に重要だと私は考えています。なぜなら、トップには創業者とCEOレベルのリーダーシップがあり、その下には組織的なサポートがあり、Greenlightの規模拡大に合わせて成長し続ける構造があるからです。
投資家の利益という点では、それはつまり、より良い意思決定、より迅速な実行、そして時間の経過とともにキーパーソンリスクの低減を意味します。ジョナサン、ありがとう。今日のオファーは何ですか？投資家が投資を選択する理由は何ですか？そして、なぜそれが魅力的だと考えているのですか？はい。投資家はグリーンライトの優先株を購入します。今日の現在の価格は1株あたり1ドルで、より大きなコミットメントは最大30%の株割引の対象となります。そして、この構造は、投資家により強い立場と真のアップサイド参加を提供するように設計されているため、魅力的だと考えています。また、優先株に馴染みのない方のために説明すると、特定の重要な経済状況において普通株よりも上位に位置するように意図されており、企業が成長を続け、株価が上昇するにつれて、投資家が利益に参加できるようにします。もう1つのポイントは、整合性です。ええと、ロッドさんがおっしゃったように、多くの不動産ファンドやシンジケーションでは、投資家が何らかのリターンの恩恵を受ける前に、手数料やプロモーション費用が発生することがありますが、グリーンライトでは、企業レベルのGPプロモーションや利益分配はなく、普通株式を通じてのみ経営陣の利益が分配されます。ですから、私たちの焦点は、特定の投資家やオーナー層だけでなく、すべての人にとっての企業価値と株価の向上にあります。そして最後に、価格設定も重要です。グリーンライトがまだ非公開で、株価が現在の水準にある今、早期投資家が参入しています。会社が様々なマイルストーンを達成し続ければ、将来の株式公開はより高い株価で行われると予想されます。つまり、早期に参入した投資家は、後から参入する投資家がより高い価格で参入する前に、より低い価格でより多くの株式を保有できるということです。そこで、少し付け加えたいのですが、今回のオンライン資金調達には多くの利点と魅力がありますが、投資家が「この会社はいいな。資金調達がほぼ完了するまで傍観して、リスクが少なくなったときに投資しよう」と言う傾向があります。これは理解できる動きですが、ジョナサンが意図しているのは、この資金調達を進めるにつれて定期的に評価額を引き上げ、早期にリスクを取った投資家に報い、率直に言ってリスクの軽減を反映させることです。
調達した資金が多ければ多いほど、事業を拡大するために不動産を購入したり、投資に回せる資金も増える。 つまり、ジョナサンが意図しているのは、資金調達を進めながら、今後定期的にオンラインでの評価額を引き上げていくことです。 私たちは立ち止まって全く違うことをする必要はない。 複雑である必要はなく、実際複雑ではありません。 ですから、その点にご留意いただきたいのです。 ええと、ジョナサン、この構造、このアプローチは、なぜ、そしてどのようにして、一般的な不動産投資ファンドやREITよりも優れた結果を生み出すことができるのでしょうか？ 確かに。 つまり、従来の不動産レベルの投資では、投資家の利益は主に一つの資産に限定される。 従来のファンドでは、投資家はより幅広い投資機会や分散投資を得られるかもしれないが、それでもなお、幾重にも重なる手数料が発生する。 有限の、あるいは限定された期間があり、そのファンドが清算される際には、組み込みのリセットが行われます。 それからもう一つ言及しておきたいのは、業界でコア戦略やコアプラス戦略と呼ばれるものに関連して、投資家は比較的新しい資産やより安定した資産を保有するかもしれませんが、そうした資産は賃料がすでに市場の上限に近い場合が多いため、価値が上昇する余地が少ないことが多いということです。 グリーンライトでは、投資家が複数の層から利益を得られるという点で、他社とは一線を画しています。 それが物件レベルの純営業利益（NOI）の成長、ポートフォリオの成長、そして最も重要な企業レベルまたは法人レベルの価値の成長のいずれであるかは、ご存知でしょう。 ええと、先ほど申し上げたように、将来の株価上昇や、最終的には企業が将来の上場目標を達成した場合の潜在的な公開市場での評価額も含まれる可能性があります。 では、皆さんに仮説的な例を挙げましょう。投資家が今日、1株あたり1ドルの価格で株を購入し、その後、株価が2ドルに上昇したとします。 この例では、投資家は100%の投資収益率を実現することになります。不動産投資においては、多くの投資家にとってこれは非常に優れた収益率だと考えられるでしょう。 そして、これが、運営会社への投資が、単一の不動産や単一のファンドへの投資と大きく異なる理由の一例です。 つまり、グリーンライトはまだ非公開企業ですが、将来の株価は同社によって設定され、上場企業で見られるような一般的な市場取引ではなく、進捗状況、社内評価、募集構造などの要因に基づいて設定される可能性があります。 ええと、私がここで明らかにしておきたいことの一つは、企業が非公開で、自社で株価を設定できる場合、それは良い面と悪い面の両方があるということです。 つまり、企業が自社の価格を過大評価した場合（これは特にハイテク業界でよく見られる現象です）、最終的に株式を公開取引に上場した際に価格調整に直面する可能性があり、投資家や株主はそれを快く思わないかもしれません。 一方、企業が自社の内部評価を規律正しく行えば、成長の余地が生まれる。 その会社が株式を市場に出回るようになれば、より広範な市場があなたに報いるかもしれません。 上場が可能になれば、その株価は急騰または急上昇するでしょう。 ありがとう、ジョナサン。 では、なぜニューヨーク証券取引所への上場が、このビジネスモデルにおいてそれほど重要な位置を占めているのでしょうか？また、投資家は何を考慮すべきでしょうか？ ミランダ。 確かに。
明確にしておきますと、当社の長期的な流動性確保の目標は、NYSE Americanへの直接上場です。 不動産投資をしている多くの人が知っているように、流動性は最大の悩みの種の一つです。 そのため、通常の非公開取引では、投資家は借り換え、売却、または資金調達の機会を得るまで何年も待たなければならない場合があります。 一方、取引所に上場されている証券の場合、投資家は不動産レベルのイベントを待つ必要がなく、公開市場を通じて数分以内に株式を売買できる可能性がある。 そして、アメリカの証券取引所に関して言えば、その取引所はより広範なNYSEプラットフォームの一部であり、成長力のある企業向けに設計されています。 ええと、それは、多くの人が世界的に有名なプラットフォームと呼ぶ、誰もが知っているニューヨーク証券取引所の一部に上場しているということです。 そして、この特定のアメリカの取引所では、成長中の企業がより高い認知度を獲得し、成長と成熟を続けるのを支援するために設計された、さまざまなサポートサービスを提供しています。 ええと、ここで注目すべき点は、多くの証券取引所には、MLBやNHLのようなプロスポーツリーグに異なる競争レベルがあるのと同様に、成長の異なる段階にある企業向けに設計された異なるティアレベルが設定されているということです。 例えば、MLBを例にとってみましょう。 誰もが知っているメジャーリーグがあり、マイナーリーグがあり、マイナーリーグの中には、AクラスのマイナーリーグからAAAまで、あらゆるレベルのものがあります。 ええと、グリーンライトにとって、このニューヨーク市のプラットフォームに参加することで、より高いレベルの認知度を得ることができます。 ええと、株価を安定させ、変動を最小限に抑えるために、指定されたマーケットメーカーが存在します。 そして先ほど申し上げたように、会社が成熟し、次のステップに進む資格を得た時点で、主要取引所への上場に向けて非常に明確な道筋が用意されています。 ええと、もう一つ考慮すべき点は、私たちがNYCブランドを選んだのは、他のあまり適していない取引所と比べて、Greenlightのような不動産運営会社にとってNYCの方がより自然に合うと感じたからです。 ええと、例えばナスダックを見てみると、明らかに有名な取引所ですが、一般的にはテクノロジーや非常に成長性の高いセクターと関連付けられています。 ええと、ニューヨーク市の方が私たちには合っていると思います。 ええと、それからもう一つ非常に重要な点として指摘しておきたいのは、中程度から高付加価値の投資戦略に注力している成長志向の不動産会社は非常に少なく、ニューヨーク証券取引所に上場している不動産会社のほとんどは、より収益志向のREITであるということです。 その結果、差別化によって競争相手が大幅に減り、投資家や広報担当者からの注目度が高まり、他社との差別化に大いに役立つ可能性があります。 さらに付け加えると、REIT（不動産投資信託）を検討する際には、比較的保守的な収益を生み出す投資であり、倍率が低いという点が重要になります。 グリーンライト・ホールディングスという運営会社にとってのメリットは、長期にわたって非常に優れた実行力を発揮し、それを一貫して示すことで、はるかに高い評価、はるかに高い株価収益率の可能性が生まれることです。 ええと、ジョナサン、なぜそのタイミングが特に重要だとお考えなのですか？ つまり、ここで私たちの話に注目してくださっている方々にとって、今投資することがなぜ良い考えなのか、ということです。 うん。 つまり、Greenlight社は既に運営基盤を確立しているため、今が絶好のタイミングだと考えています。 計画もインフラも整っており、既に我々が利用できる機会も揃っている。 現時点で唯一欠けているのは拡張可能な資本であり、その資本こそが、より速いペースで事業を拡大し、企業価値を高め、そして最も重要なことに、株主価値を高めることを可能にするのです。
ええと、それから先ほども触れたように、入り口も重要です。 ええと、今日の投資家は、現在のプライベート市場価格と現在利用可能な割引ティアでグリーンライトに注目しています。 そしてこれらはすべて、今後実施予定の規制フェーズの開始に先立ち、より広範な規模で利用可能となるものであり、これについては後ほど詳しくご説明します。 ブローカーディーラーや投資銀行のチャネルが開く前、そしておそらく最も重要なのは、その時点で参入する新規投資家にとって株価が将来的に上昇する前です。 ええと、機会という点では、それは非常に現実的で、非常にあり得ます。 ええと、例を挙げると、オクラホマ州には約1億ドル相当の経営難に陥ったポートフォリオがあり、現在、完全に解散・売却される初期段階にあります。 ええと、これらの物件は経営難に陥っている性質があり、グリーンライトのターゲット市場に位置しているため、当社の買収基準に合致する可能性が高く、誰もが積極的に売り込もうとする典型的な健全で安定した資産よりも競争が少ないと考えられます。 投資家にとって重要なポイントは、会社が準備万端であるということだ。 ええ、計画は既に整っており、機会も既に存在しています。そして、私たちの成長を加速させるのはまさに資本なのです。 先ほど少し触れていただきましたが、投資家の方々に、Reg Dによる資金調達とReg A+との関係、そして今後どのように資金調達を拡大していく予定なのかについてご説明いただけますでしょうか。 あなたはそれについてもう少し詳しく説明してくれましたね。 確かに。 だから、一番分かりやすい考え方は、段階的に考えることだ。 ええと、規制Dは現在、認定投資家のみを対象とした商品です。 そして、間もなく施行される規制Aは、その次の大きな成長ステップとなるでしょう。 Reg A+についてよく知らない方のために説明すると、これはミニIPOと呼ばれることもあります。なぜなら、より大規模な個人投資家層への扉を開くことができる、より公開型のプロセスだからです。 しかも、多くの場合、個人投資家にとってより親しみやすい、はるかに低い最低投資額で投資できるのです。 そしてそれは非常に重要なことです。なぜなら、Reg A+は一般的なReg Dによる私募よりもはるかに厳しい要件を課しているからです。 ええと、それははるかに困難な規制プロセス、報告に対する期待の増加、そしてより公共的な透明性アプローチを伴います。 そして、そのような規律は、将来の証券取引所上場にとって重要となるであろう、同様の報告およびガバナンス基準への準備を促進するのに役立ちます。 つまり、現在のReg D投資家にとってのメリットは、その進歩にあるということだ。 Reg A+が開始され、同社が資金調達手段を拡大できるようになれば、認知度が高まることが期待されます。 つまり、より幅広い株主層を獲得し、グリーンライトの最終的な上場目標に対するより多くの支持を得られるということです。 さらに、株主基盤を拡大することで、アメリカの証券取引所の上場要件の一部を満たすのに役立ちます。株主基盤が広がることで株価の安定性が高まり、変動が少なくなり、株式が公に取引可能になった後の流動性も向上します。 ええと、当社の資金調達チャネルについてもう少し詳しくご説明しますと、十分な資本検証と実行証明が得られれば、勧誘チャネルが増加すると予想されます。そこでブローカーディーラーや投資銀行が関与し始め、シンジケート販売と呼ばれるものを利用できるようになります。これは基本的に、複数の投資銀行が同じ募集に関与し、より大規模な投資家ネットワークを通じて追加の資本を調達するのに役立つことを意味します。 そして、証券取引所の複数の階層と同様に、ブローカーディーラーや投資銀行にも複数の階層があり、小型株から超大型株まで、さまざまな分野で活動しています。 つまり、今日の投資家にとってのメリットは、まさに希少性にあると言えるでしょう。 現在私たちが利用している直接的な勧誘チャネルは、今後制限される見込みです。 ええと、グリーンライトが大きくなるにつれて、私たちはより大規模な資金調達チャネルへの依存度を高め、現在実施されているチャネルへの依存度を下げていくと予想しています。 つまり、早期アクセスポイントは長期間開いたままで利用できるとは限らないということです。 ただし、いくつか補足説明を加えておきたいと思います。
皆さんの中にはご存知ない方もいらっしゃるかもしれませんが、SEC の観点からすると、Reg A+ は実際には公募です。そのため、Reg A+ で運用を開始する企業は、公開報告義務の対象となります。これは、NASDAQ や NYSE で公開するよりも要求は緩いものの、米国の資本基準に準拠した年次監査と 6 か月ごとの経営財務報告が依然として求められます。しかし、それと同じくらい重要なのは、投資を検討している Reg D の場合、通常 6 か月のルール 144 保有期間を超えるほど長く株式を保有しているすべての株主は、Reg A+ によって流動化されるということです。これは、ジョナサンがすぐに会社を上場する計画があるという意味ではありません。彼はそうするつもりはありません。しかし、技術的には、買い手が見つかれば株式を売却できます。友人が株式を購入したい場合、二次市場でさらに株式を蓄積できる場合、人脈があれば可能です。ですから、ご存知のように、会社がどこかに株式を上場するまでは不便なので、必要以上に大げさにしたくないのですが、SECに関しては、彼らは株式の流動性などに非常に厳しい制限を課す人たちですが、Reg A+が稼働すると、それによってすべての種類の株式が流動化されます。もちろん、ジョナサンは私や彼自身、そして会社の主要幹部のような人々の流動性を制限するでしょうが、Reg A+は公募です。ブライアンが手を挙げました。何のことか見てみましょう。何のことかわかりません。ブライアン、Q&Aかチャットボックスにコメントを投稿してください。では、ジョナサンは、投資家はここからグリーンライトの成長計画をどのようにイメージすべきでしょうか。はい。すでに触れたので、手短に済ませますが、Greenlightが残りの企業インフラを構築し、ポートフォリオ内の資産をさらに取得し、すべての付加価値事業計画を実行するのに十分な資金を調達したと仮定しましょう。そうすれば、同社は多くの人が新興マネージャーとみなす状態から、スケールアップしたプラットフォームへと移行することができ、その時点で、追加の資本へのアクセスと上場準備が大きく変わるでしょう。つまり、資本によって次の成長段階に入ることができるので、これは本当に重要なのです。ですから、投資家は、私たちがその成長計画に沿って進み続け、これらの追加のより広範な流通チャネルが実際に開かれる前に、今すぐ参加することができます。なぜオクラホマシティや同様の二次市場に焦点を当てるのですか？ジョナサン、確かに。
そのため、投資家はより大きな市場に注目することが多い。なぜなら、そうした市場は最も注目を集める傾向があるからだ。 とはいえ、注目度が高まるからといって、必ずしもリスク調整後のリターンが向上するとは限りません。 ええと、多くの主要な主要市場では、買い手は通常、同じ家賃に対してより多くの金額を支払っています。 彼らはより激しい競争に直面しており、取引を成立させるためには、市場価格の上昇に頼らざるを得なくなるかもしれない。 一方、グリーンライトの場合、当社の戦略は、一般的に大規模な一次市場よりもベーシスが低い二次市場により適しています。 さらに、実践的な実行は、純営業利益（NOI）を直接的に増加させ、さらに重要なことに、特にこれらの資産が経営難に陥っていたり、管理が行き届いていなかったり、あるいは単に運営が混乱している場合に、不動産価値を高めることができます。 ですから、特にオクラホマシティに関して言えば、それは私たちにとって適切な事業運営環境を提供してくれるのです。 ええと、私たちは十分な規模の都市圏人口を抱えています。 ここは非常に手頃な価格帯の市場であり、多様な雇用基盤も備えています。 ええと、家主の立場から言えば、非常に有利な規制環境が整っており、事業計画をかなり迅速に実行することができます。 ええと、また、いわゆる労働者向け住宅の供給量も非常に多く、当社のバリューアド戦略が非常にうまく適合する傾向があります。 また、業界関係者が三次市場と呼ぶような小規模な市場に関して言えば、リースや効率的な運営を行うのに十分な市場の厚みがある市場で事業を展開したいと考えています。 一方、市場規模が小さい場合、人口が少なすぎるため、再開発可能な物件の供給が十分ではありません。 一方、オクラホマシティは、我々にとってより良い中間地点を提供してくれる場所であり、我々の戦略に最も適している。 では、グリーンライトが将来的に順調に規模を拡大できるよう構築されていると投資家が確信できる根拠は何でしょうか？ それは良い質問ですね。 Greenlightは既に、業務遂行において最も重要な中核部門を擁する組織体制を整えています。 弊社の事業部門についていくつかご紹介すると、買収、資産・建設管理、投資家・広報、法務、その他多数の部門があります。 しかし重要なのは、我々には既にその組織的な枠組みが整っているということだ。 そして、会社の規模に応じて、今後も拡大を続けていきます。 そして、それぞれの部門内には、リーダーシップの階層構造が存在する。 そうすることで、マネージングディレクター、シニアディレクター、ディレクターレベルといった役職が生まれ、それらの役職の中には社内人材、非常勤リーダー、そして会社の規模拡大に伴って計画的に採用される人材などが含まれます。 そして、このような組織構造によって、複数のレベルの専門知識、監督体制、そして説明責任を確保することが可能になるのです。 ええと、もう一つ注目すべき点は、この種の組織構造は、機関を含むあらゆる種類の企業において、一般的に標準的な慣行であるということです。 このアプローチにより、現在効率的に事業を運営しながら、より垂直統合型で地域密着型の企業へと発展させていくことが可能になります。
ええと、もう一つ簡単に触れておきたいのは、ガバナンスが本当に重要だということです。グリーンライトには独立取締役を含む取締役会による監督があり、より効果的な企業レベルの重要な意思決定を可能にするために取締役会レベルの委員会を構築しています。そして、これらの要素によって、創業者やキーパーソンのリスクをさらに軽減し、RAGや将来の取引所上場に伴うより高い基準に会社を準備することができます。つまり、投資家にとっては、基本的には、より強力な実行力、より強力な管理、より明確なコミュニケーション、そしてさまざまな成長段階に進むことを可能にするプラットフォームを意味します。ジョナサン、今、何千人ものキャストを抱えているわけではないので、明確にしていただけますか。では、今日説明していただいた機能分野でどのようにサービスを提供できるのか説明していただけますか？その部分について説明していただけますか？はい。私たちが少しユニークなのは、中間管理職から経営幹部に至るまで、商業不動産の専門家を専門とする人材紹介会社と関係を持っていることです。そして、この特定の採用会社がユニークなのは、正社員だけでなく、独立請負業者のように機能するパートタイムの従業員も調達している点です。ですから、あなたが新興のマネージャーで、質の高い従業員を活用したいが、必ずしも給与負担をかけたくない場合、あるいはあなたが機関投資家で、新しいファンドを立ち上げたり、一時的なニーズがある新しいイニシアチブを立ち上げたりする場合、当社が独自の提携関係にあるこの採用会社を利用して、起業家的なビジネスから機関投資家のインフラストラクチャへの移行を、給与や運営費に大きな負担をかけずに実現できます。ありがとうございます。リスクに対するアプローチはどのようなものですか？会社のリスクエクスポージャーをどのように管理していますか？はい。ですから、それは私たちにとって非常に重要なことであり、私たちは下振れリスクを管理し、それを可能な限りコントロールすることを真剣に考えています。それは、最も混雑した市場で最も高価な資産を追い求めるのではなく、低価格で不動産を取得することから始まります。これは、創造的な構造や不良債権構造を通じて実現できる場合もあります。また、私たちは保守的なレバレッジを使用しています。予測される純営業利益や出口価値を含む各事業計画に対してストレステストと呼ばれるものを実施し、この業界や仕事で時折発生する可能性のある予期せぬ事態に備えて、合理的で快適なレベルの誤差範囲を組み込んでいます。
そして、事業計画のライフサイクル全体を通して、私たちは非常に積極的に関与します。なぜなら、これらの要素すべてがNOI、ひいては不動産価値に影響を与える可能性があるからです。また、当社のバリューアド戦略は、オペレーターが価値を創造する手段を増やすことで、リスク管理に役立つことも言及しておきます。将来の賃料は、より高水準の物件や高品質の物件が市場で既に達成している水準に基づいています。一方、Aクラスの物件では、将来の賃料成長を推測し、市場が達成できるかどうか、賃料を引き上げることができるかどうかを検討する必要があるかもしれません。そのため、当社が追求するバリューアド戦略に比べて、価値を高める余地はそれほど多くないかもしれません。つまり、ここでの重要なメッセージは、リスクが全くないと言っているわけではないということです。Greenlightは、回避可能なリスクを最小限に抑え、構造、引受、そしてこれらのプロジェクトのライフサイクル全体を通してより積極的に関与することで、その下落リスクを保護するように設計されているということです。了解です。では、少し流れを変えてみましょう。デニス・ロルティさんが、このZoomのQ&Aボタンを使ってライブQ&Aで質問を投稿しました。彼の質問にお答えいただき、その後、すでに寄せられている他の質問に戻ります。グリーンライト・ホールディングスは、商業用不動産を住宅用不動産に転換することに関わっていますか? いいえ。いいえ。私たちは常に既存の集合住宅物件を追求しており、そのほとんどすべてが市場価格であると考えています。そのため、高齢者向け住宅、学生向け住宅、手頃な価格の住宅などの特殊なセクターにはあまり参入していません。私たちは、市場価格の集合住宅で業績が低迷している物件に着目し、再開発と改善計画を通じてその価値を最大化したいと考えています。また、別の質問があります。これは、事前に入力されたリストにも、セッション中にも寄せられています。株価が上昇した場合の将来の資金調達は、初期投資家や現在の株主にとってどのようなメリットがありますか? はい。それは私が提起したかった点です。ここで、ある種のメリットをお伝えします。将来の増資は、より高い価格で実施され、その資金が会社の成長に活用される場合、既存株主にとって有益となります。例えば、初期の投資家が今日の株価である1株1ドルで投資し、その後の投資家が1株2ドルで投資した場合、後から投資した資金は会社の価値の上昇を裏付けるものとなります。つまり、あなたは低い価格で投資を開始し、会社が成長して価値を高めるにつれて、株主としてのあなたの株式の価値もそれに応じて上昇し、そこで最大の利益を得ることができるのです。
実は、この資金調達にはSEC承認の株式名義書換代理人を利用しているので、その点も付け加えておきたいと思います。投資すると、名義書換代理人のアカウントにログインするための招待状が届き、そこで所有している株式が表示されます。ジョナサンが意図したとおりに、この資金調達中に株価を段階的に引き上げた場合、名義書換代理人のアカウントには、その時点での売却価格が反映されます。これは良い点ですね。また、このアプローチが一般的なプライベート不動産募集と異なる点は、株主であるあなたが証券口座や退職金口座と同じようにこのポータルにログインできることです。投資の詳細、記録、更新情報、そして株価の変動に伴う投資価値の変化をすべて確認できます。これは、プライベートファンドや個別の不動産への投資家としては通常見られないものです。通常、投資価値がどのように変化したかを理解するには、売却、評価、または何らかの再評価などの大きなイベントを待つ必要があります。一方、ポータルにログインするだけで、その変化をリアルタイムで確認できます。Greenlight は通常、どのようなタイプの物件レベルのリターンを目標としていますか? はい。Greenlight は通常、内部収益率 (IRR) が 20% 以上、エクイティ倍率が 2.0 以上となる物件レベルの事業計画を探しています。ただし、これらの目標は、物件の価値とレバレッジのレベル、規模、および実行のタイムラインによって変動する可能性があることをご了承ください。また、キャッシュ オン キャッシュ リターンと呼ばれる別の指標もあります。これらは通常、再配置フェーズでは主な焦点ではありません。そのフェーズでは、物理的および運用上の改善を通じて NOI を増加させることが最優先事項です。そうすることで、物件全体の価値を高めることに集中できます。そして、物件が安定または再開発されたら、通常、キャッシュ オン キャッシュ オン キャッシュ リターンを少なくとも 12% にすることを目標とします。ええと、潜在的な投資家に伝えたい重要な点は、不動産レベルの収益と利益は、単に投資家に分配してそれで終わりにするのではなく、将来のプロジェクトに再投資されることを意図しているということです。そして、このアプローチによって、ポートフォリオを成長させ、企業価値を構築し、そして最も重要なことに、株主価値を高めることができるのです。それで、エクイティ比率が2だとおっしゃいましたが、それはどういう意味ですか？詳しく説明していただけますか？不動産にエクイティを投入する場合、そのエクイティに対する全体的なリターンを見たいと思うでしょう。エクイティが2.0であれば、実質的にそのプロジェクトに投入したエクイティを2倍にすることができます。これらは商業用不動産レベルのリターン指標です。
ええと、これらは投資戦略に基づいて許容できるリターンを生み出すだけでなく、誤差範囲の尺度にもなる、一定のレベルに設定しておきたい指標です。なぜなら、大きなリターンを得る可能性があり、何らかの理由で物事がうまくいかなかったり、市場が有利に働かなかったりした場合でも、少なくとも、できれば立派なリターンを得て撤退するためのより大きなマージンが残るからです。ケント・キャンベルが質問しました。会社はどの程度のレバレッジを利用していますか？はい。新しい買収に関しては、常に少し保守的なレバレッジを目標にしたいと考えています。そのため、通常は65～70%のローン・トゥ・コスト水準になります。ええと、それによってリスクが軽減されます。ええと、潜在的なリターンは減少しますが、リターンを増幅させるためにこれらの物件を過剰にレバレッジするのではなく、長期的な価値に焦点を当てたいと考えています。そうすると、私が言及した誤差範囲がなくなってしまいます。時間が少し足りなくなってきました。1つの物件のパフォーマンスが低かった場合はどうなりますか？説明していただけますか？ もちろんです。だからこそ、企業構造が重要なのです。株主価値は企業全体に結びついており、単一の資産だけではありません。つまり、1つの物件は重要ですが、必ずしも会社全体の価値を決定するわけではありません。また、運用面から見ると、資産のパフォーマンスが低かった場合、経営陣には利用できるツールと戦略があります。たとえば、運用を強化できます。現場管理を交代できます。改修やリース戦略を調整できます。借り換え、あるいは適切な判断であれば売却することもできます。しかし、目標は、ただじっと座って期待するのではなく、積極的なポートフォリオマネージャーになることです。これは、よりコアな投資戦略でよく見られることです。私たちのバリュー投資アプローチでは、より多くのレバーを引くことができ、適切なオペレーターがいれば、より良い実行を通じて価値を高めることができます。現在の買収機会セットはどのようなものですか？これはちょっと難しい質問ですね。あなたに質問を投げかけているわけです。確かに。つまり、機会はここではボトルネックではありません。ええと、私たちは非常にターゲットが豊富な環境で事業を行っています。ええと、先ほど言及したディストレスポートフォリオはその一例です。ええと、先ほどおっしゃった10億ドルという数字について明確にしておきたいのですが、オクラホマのそのポートフォリオは約10億ドルと評価されていますよね。その通りです。ターゲットがたくさんありますね。ええ、そうです。ええと、そのポートフォリオ以外にも、私たちのターゲット市場には他にも多数のパフォーマンスの低い資産があります。
そうすることで、将来の機会を継続的に生み出すことができるのです。 つまり、グリーンライトが十分な資金力を持っていれば、迅速に行動し、規模の経済性を活用し、より短期間で競争相手を最小限に抑えつつ、より重要なプレーヤーになることができるということです。 そしてそれは最終的に、より強力な企業価値につながり、長期的な上場目標へのよりクリーンで迅速な道筋となる可能性があります。 あなたの視聴者の中で、次のステップに進みたいと考えている人にとって、最適な方法は何でしょうか？ 確かに。 つまり、簡単に言うと、グリーンライト・ホールディングスの募集ページにアクセスして投資手続きを開始し、このアクセスポイントがまだ開いているうちに、今日のプライベート市場価格を活用してください。 ええと、先ほど申し上げたように、より大きな投資をお考えの場合は、かなりお得な割引が適用される場合があります。また、必要であれば、ウェビナー終了後すぐに弊社の投資家向け広報チームが個別に対応させていただきます。 そして最後に、私たちがプライベート不動産において非常に異なるものを構築していると信じていることをお伝えしたいと思います。この段階に参加する投資家は、グリーンライトが別のレベルの規模と可視性、そして最終的には評価額に達する前に、最も有利な立場に立つことになるでしょう。 ここで、ちょっとした編集者の注釈を付け加えておきたいと思います。 ええと、私は幸運にも、7つの成功したハイテク系スタートアップ企業で上級管理職または創業幹部としての役割を担ってきました。 そして、このポジションで10年以上企業から資金を調達してきた中で、様々なタイプの企業の非常に経験豊富な経営幹部や報酬担当者と仕事をする機会に恵まれました。 そして、ジョナサンはあらゆる面で、私にとって理想的な資質を備えている。 準備段階で、私は彼の粘り強さと、このプロセスを一緒に進めていく中で、あらゆる要素に気を配る姿勢を心から褒めていたんです。 つまり、彼は真面目な人で、私たちがここでやっていることに集中しているんです。 これは気軽なプロジェクトではない。 だから、私はそれが真実だからそう言えるのです。 注意を払うことをお勧めします。 そしてもう一つ、株価の上昇についても話しました。 ここで見たものが気に入った場合は、十分に関与して投資するか、1週間後に株価が上昇するという通知が届いた場合に備えて準備しておくことをお勧めします。なぜなら、これは、私たちがオンラインでマーケティングしているReg D 506cでこれらのものがどのように機能するかの性質だからです。ご存知かもしれませんが、そのメカニズムでは、会社がすべての関係者に通知を送り、現在の株価で購入したい場合は来週の木曜日までに購入してください、株価が上昇するので、と言うのは全く正常で合法です。その後、Reg Plusでそれを行う方法にはより多くの制限がありますが、Reg A+とReg Dの両方のシナリオで、これらの状況が適用されます。以前に言及するつもりでしたが忘れていたもう1つのことは、Reg A+は普通株用で、Reg Dは優先株用であるということです。 というのも、基本的に、私たちは認定投資家や機関投資家といった、より洗練された顧客層を相手にしているからです。 ええと、規制の観点から、Reg A+ が提供する即時の流動性をあまり気にしない大規模な機関投資家に対して、Reg D でより大きな割引を提供するために、Reg A+ が稼働を開始した際に、Reg D と並行して Reg D を継続する予定です。 先ほど申し上げたとおりです。
さて、皆さんにいくつか事務的な事項をお伝えします。ええと、参加者全員に、ウェビナーの録画へのクリック可能なリンクを記載したメールを送信します。もし間違いがあった場合は、1週間ほどで録画をお届けする際に修正されます。ええと、ホセがチャットにクリック可能なリンクを投稿しましたので、そちらにアクセスして、オファーの詳細を調べたり、ご希望であれば今日の午後に投資したりできます。Reg A+、失礼、Reg Dの投資最低額は10,000ドルです。通常、認定投資家がそれより少ない金額を投資する価値はありません。また、はるかに大きな投資額にはボリュームディスカウントがあります。ジョナサンが先ほどそのことを言っていたと思います。ええと、皆さん、ここに来ていただきありがとうございます。ジョナサン、私たちが何をしているのか、あるいはあなたが何をしているのか、私たちが一緒に何をしているのかを明確に説明してくれてありがとう。ええと、ジョナサンさん、最後に一言お別れの挨拶と感謝の言葉をお願いします。ええ、今日は皆さんお集まりいただき、本当に感謝しています。私が説明できたことが分かりやすかったことを願っています。もし他に質問があれば、投資家向け広報チームに直接ご連絡ください。電話会議やビデオ会議を設定して、ご質問やご不明な点についてご説明させていただきます。ブライアンさん、チャットボックスにメールアドレスを書いていただければ、メールを送りたい方が簡単に送ることができます。それ以外は、説明はこれで終わりだと思います。あっという間に数分残して終わりました。ご参加いただきありがとうございました。この説明が有益だったことを願っています。ご意見やご感想をお待ちしております。そして、この会社への投資家としてご参加いただき、素晴らしい成功を収められることを願っています。はい、ありがとうございます。
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