אם אתם עוקבים אחרי עבודתי, אתם יודעים שאני מדבר לעתים קרובות על "הנקודה המתוקה" (sweet spot) עבור תקנה A+ (חברות בוגרות מדי עבור הון סיכון אך קטנות מדי עבור הנפקה מסורתית). בדרך כלל, אנחנו מדברים על סטארט-אפים טכנולוגיים או ביוטכנולוגיה. אבל לאחרונה, מקרה שימוש מרתק נתקל בשולחני שלדעתי משנה את כללי המשחק עבור מלווי משכנתאות פרטיים מצליחים.
דנתי עם עמית לעבודה בתרחיש על יזם (בואו נקרא לו "מר ב'") שבנה תיק השקעות אישי של כ-7 מיליון דולר במשכנתאות. הוא מנהל ממושמע, שמייצר הכנסה אישית של כמיליון דולר בשנה על ידי התמקדות במשכנתאות שניות שבהן הוא לא צריך להתחרות בבנקים גדולים.
הבעיה של מר ב' אינה מציאת עסקאות; הוא אומר שהוא יכול בקלות להשקיע 100 מיליון דולר בשנה כי הוא מכיר את השוק שלו כל כך טוב. הבעיה שלו היא הון. הוא מוגבל על ידי הנזילות האישית שלו. הוא רוצה לבנות עסק מורשת שישרוד יותר ממנו, והוא רוצה להתרחב.
השאלה שהוא שאל היא שאלה שאני שומע לעתים קרובות: "האם עסק המעניק הלוואות יכול להשתמש בתקן Reg A+ כדי לגייס הון מהציבור, או שמא זה שמור רק לחברות שבבעלותן ומנהלות נכסים?".
התשובה הקצרה היא: כן, בהחלט.
אבל, כמו תמיד, השטן טמון בפרטים הקטנים. אם אתם מלווה פרטי המעוניין להגדיל את ההשקעה, עליכם להבין את חריג קרנות הנדל"ן לחוק חברות ההשקעות משנת 1940.
המשוכה: הימנעות ממלכודת "קרנות נאמנות"
כשאתם מגייסים כסף מהציבור כדי להשקיע בנכסים, רשות ניירות הערך האמריקאית (SEC) עשויה להסתכל עליכם ולומר, "אתם נראים כמו קרן נאמנות". אם הם יסווגו אתכם כ"חברת השקעות" במסגרת חוק חברות ההשקעות משנת 1940, אתם פתאום כפופים לכמות עצומה של רגולציה שהופכת ניהול עסק הלוואות פשוט לכמעט בלתי אפשרי.
כאן החריג לקרנות נדל"ן (בפרט סעיף 3(c)(5)(C)) מציל את המצב.
עורך הדין שלנו לניירות ערך נתן לנו לאחרונה "אור ירוק" למבנה הספציפי הזה. החוק מספק הטבה לקרנות העוסקות בעיקר ב"רכישה או רכישה אחרת של משכנתאות ושעבודים אחרים על זכויות בנדל"ן".
במילים פשוטות? אם העסק שלכם מלווה כסף המובטח על ידי נדל"ן, סביר להניח שאתם יכולים להיות פטורים מהתקנות המחמירות של היותכם חברת השקעות.
חוקי התנועה: מבחני 55% ו-80%
כדי להישאר בצד הנכון של חריג זה, בדרך כלל עליך לעמוד בשני מבחני תיק עבודות, אותם מתארים מומחים משפטיים כדלקמן:
- מבחן ה-55%: לפחות 55% מנכסי הקרן שלך חייבים להיות "משכנתאות ושעבודים אחרים על זכויות וזכויות בנדל"ן".
- מבחן ה-80%: לפחות 80% מתיק ההשקעות שלך חייב להיות מושקע בנדל"ן ובנכסים קשורים לנדל"ן.
- זה מבטיח שהמוקד העיקרי של הקרן שלך יישאר על נדל"ן, מה שמבדיל אותה מקרן ניירות ערך כללית. עבור מלווה כמו מר ב', שכל עיסוקו הוא כתיבת משכנתאות המובטחות על ידי נכסים, זוהי התאמה טבעית.
למה מודל זה עובד יפהפה עבור תקן A+
מנקודת מבט אסטרטגית, אני אוהב את המודל הזה עבור תקנה A+. הנה הסיבה:
1. פריסת הון מיידית (ודיבידנדים): אחד האתגרים הגדולים ביותר ב-Reg A+ הוא "גרירת מזומנים" (גיוס כסף והשארתו בבנק בזמן שאתם ממתינים להיתר או להשקת מוצר). במודל ההלוואות, הכסף הזה הולך לעבודה באופן מיידי. אתם סוגרים את הגיוס, אתם מממנים את המשכנתא, ושעון הריבית מתחיל לתקתק. זה מאפשר לחברה לשלם דיבידנד רציף לבעלי המניות בשלב מוקדם מאוד. משקיעים אוהבים תשואה, במיוחד בשוק הזה.
2. יעילות ומיקוד: אתם לא צריכים להיות מפתחים. אתם לא צריכים לנהל צוותי בנייה. אתם יכולים לבנות ארגון המתמקד כולו במצוינות תפעולית: גיוס עסקאות, תיעוד משפטי וגביית חובות. זוהי מכונה ניתנת להרחבה וממושמעת.
3. גורם המורשת: עבור מישהו כמו מר ב', זה הופך "עסק צדדי" לחברה ציבורית. על ידי שמירה על בעלות משמעותית בגוף הציבורי, הוא יוצר נכס מורשת למשפחתו, ולא רק תיק השקעות שמסתיים כשהוא מפסיק לעבוד.
אזהרה קריטית לגבי "סגנון מוט"
עכשיו, אני חייב לתת לך כמה עצות פרגמטיות. יש כאן מלכודת שעליך להימנע ממנה.
מניסיוני, חברות נקלעות לצרות כשהן מנסות להיות יצירתיות מדי באופן שבו הן בונות את ההלוואות.
אם אתם משקיעים בחברות LLC אחרות או במתווכים, ה-SEC עשויה להגדיר את הזכויות הללו כ"ניירות ערך", ולא כנדל"ן. אם אתם מחזיקים ביותר מדי "ניירות ערך", תאבדו את הפטור שלכם, וחזרתם להיות חברת השקעות. עליכם לשמור על ניקיון: לעשות שימוש עיקרי בהלוואות ישירות הון המובטחות על ידי הנכס.
האם זה מתאים לך?
אם אתם מלווה עם רקורד מוכח, רישומי חשבונאות טובים מאוד (ביקורות נדרשות עבור Reg A+), ורצון להתרחב מעבר למאזן האישי שלכם, Regulation A+ הוא כלי רב עוצמה.
זה מאפשר לך לשווק את ההיצע שלך באינטרנט למיליוני משקיעים ברחוב הראשי, לא רק לעשירים. אבל זכור, אין קיצורי דרך קסומים. אתה צריך שותף שיווק מעולה, ביקורת מוצקה ומבנה משפטי מתאים כדי להבטיח שאתה זכאי לפטורים שדנו בהם.
אם זה נשמע כמו המסלול שאתם רוצים ללכת בו, בואו נדבר. אנחנו יכולים לעזור לכם להעריך אם מודל ההלוואות שלכם מתאים לתבנית, ואנחנו יכולים לעזור לכם להצליח לגייס את ההון בצורה חסכונית.
כדי להתחיל או ללמוד עוד על האופן שבו נוכל לסייע לכם בצורכי גיוס ההון שלכם, אנא שלחו דוא"ל [מוגן בדוא"ל].
(1).jpg)
רוד טרנר
רוד טרנר הוא המייסד והמנכ"ל של Manhattan Street Capital, שירות הון הצמיחה מספר 1 עבור סטארט-אפים בוגרים וחברות בינוניות לגיוס הון באמצעות Regulation A+. טרנר מילא תפקיד מפתח בבניית חברות מצליחות, ביניהן Symantec/Norton (SYMC), Ashton Tate, MicroPort, Knowledge Adventure ועוד. הוא משקיע מנוסה שבנה עסק הון סיכון (Irvine Ventures) וביצע השקעות אנג'ל ומזנין בחברות כמו Bloom, Amyris (AMRS), Ask Jeeves ו-eASIC.
www.ManhattanStreetCapital.com
רחוב מנהטן קפיטל, 5694 מישן סנטר רואד, סוויטה 602-468, סן דייגו, קליפורניה 92108.
