השתמשו ברשימת הפרקים למטה כדי לבחור את החלק בסרטון שברצונכם לצפות בו.
כתב ויתור:
התוכן בוובינר זה אינו מהווה ולא יתפרש כייעוץ השקעות. מידע זה מיועד להיות אינפורמטיבי ולמטרות כלליות בלבד.
MSC אינה משרד עורכי דין, שירות הערכת שווי, חתם, ברוקר-דילר או פורטל מימון המונים לפי Title III, ואיננו עוסקים בפעילויות הדורשות רישום כזה. איננו מספקים ייעוץ בנוגע להשקעות. MSC אינה בונה עסקאות. אין לפרש ייעוץ מצוות MSC כתחליף לייעוץ מספקי שירותים במקצועות אלה.
פרקים:
- מבוא והצהרת אחריות
- כיצד גרינלייט יוצר ערך
- הרקע של ג'ונתן וגרינלייט
- מה מייחד את גרינלייט?
- למה הרקע של ג'ונתן חשוב
- פרטי הצעת ההשקעה
- מדוע מבנה זה יכול לעלות על ביצועים טובים יותר מהשקעות נדל"ן מסורתיות
- מדוע בורסת ניו יורק היא חלק מרכזי בהנפקה?
- למה תזמון הוא דבר מאתגר דווקא עכשיו?
- הסבר על אסטרטגיית תקנה D ו-A+
- תוכנית הצמיחה ואסטרטגיית ההתרחבות של גרינלייט
- למה אוקלהומה סיטי ושווקים משניים
- מבנה ארגוני ומדרגיות
- אסטרטגיית גיוס וניהול חלקי - כיצד גרינלייט ניגשת ביעילות לכישרונות ברמה המוסדית
- גישת ניהול סיכונים
- שאלות ותשובות - האם גרינלייט הולדינגס מעורבת בהמרת נכסים מסחריים לנכסי מגורים?
- שאלות ותשובות - כיצד גיוסי הון עתידיים במחירי מניות גבוהים יותר יכולים להועיל למשקיעים מוקדמים או לבעלי מניות נוכחיים?
- תשואות יעד ברמת הנכס
- הבנת יחס הון עצמי 2.0
- שאלות ותשובות - כמה מינוף החברה משתמשת בו?
- שאלות ותשובות - מה קורה אם נכס אחד לא מציג ביצועים טובים?
- שאלות ותשובות - איך נראית מאגר הזדמנויות הרכישה הנוכחי?
- שאלות ותשובות - מהו הצעד הבא הטוב ביותר עבור אנשים בקהל שלך שמעוניינים להתקדם?
- מחשבותיו הסיכומיות של רוד טרנר על מנהיגות והזדמנויות
- סיכום הוובינר
רוד טרנר
רוד טרנר הוא המייסד והמנכ"ל של Manhattan Street Capital, שירות הון הצמיחה מספר 1 עבור סטארט-אפים בוגרים וחברות בינוניות לגיוס הון באמצעות Regulation A+. טרנר מילא תפקיד מפתח בבניית חברות מצליחות, ביניהן Symantec/Norton (SYMC), Ashton Tate, MicroPort, Knowledge Adventure ועוד. הוא משקיע מנוסה שבנה עסק הון סיכון (Irvine Ventures) וביצע השקעות אנג'ל ומזנין בחברות כמו Bloom, Amyris (AMRS), Ask Jeeves ו-eASIC.
www.ManhattanStreetCapital.com
רחוב מנהטן קפיטל, 5694 מישן סנטר רואד, סוויטה 602-468, סן דייגו, קליפורניה 92108.
תמלול טקסט זה מכיל שגיאות שנגרמו עקב תוכנת המרת דיבור לטקסט בה השתמשנו. אל תסמכו על דיוק הטקסט. צפו בחלקים הרלוונטיים בסרטון כדי לוודא שאתם מעודכנים כראוי. אל תסמכו על דיוק תמלול טקסט זה או שהוא משקף את הצהרותיהם או כוונותיהם של המציגים.
לפי תווית השם על החלון שם. אממ, אני חבר בדירקטוריון של גרין לייט. אממ, אני שמח להיות בדירקטוריון וגם בעל מניות, ואני הנשיא והמייסד של מנהטן סטריט קפיטל, ומכאן השם שאתם רואים מאחורי. אנו מתמחים בסיוע לחברות לגייס הון באינטרנט באמצעות כלים כמו תקנה D ותקנה A+, שני כלים שאנחנו משתמשים בהם עם אור ירוק כדי לגייס הון. אז התפקיד שלי היום הוא כמארח, למעשה, לארח את המושב הזה עם ג'ונתן שיציג אור ירוק ואת הזדמנות ההשקעה. אז אני כאן כדי לעזור לארגן את השאלות, לבחור אותן מולו ולוודא שהתהליך יתנהל בצורה חלקה. ג'ונתן הוא המנכ"ל והמייסד של גרינלייט הולדינגס ושל החברות הקודמות. אממ, אציג אותו בעוד כמה דקות. אממ, אני רוצה לתת הצהרת אחריות משפטית חשובה. אני מברך את כולכם כאן. אני רוצה לתת לכם הצהרת אחריות משפטית חשובה, והיא שמכיוון שהחברה שלי מעורבת ישירות בסיוע בגיוס הון, יש לי ניגוד עניינים ישיר. כלומר, החברה שלי מרוויחה כסף כשאתם משקיעים בחברה. אז אני רוצה לחשוף את זה במלואו בפניכם, ומסיבות רגולטוריות, ל-SEC, הרגולטור הפדרלי לגיוס הון בחברות, יש הרבה הגבלות משמעותיות מאוד. אני לא רשאי להמליץ לכם על שום השקעה שתעשו. אני לא רשאי לומר לכם שאתם צריכים להשקיע בגרינלייט. אז אני לא אעשה את זה. אבל אני אעזור להנחות את המושב הזה, מכל הסיבות הברורות, כי אני אעזור לכם להבין את ההצעה ולהבהיר את המסר והתשובות שג'ונתן נותן במידת הצורך. אז אני שמח מאוד לעשות זאת. המושב הזה יוקלט וכולכם תקבלו אימייל לאחר המושב עם קישור להקלטה.
אנו מבקשים שלא תקליטו את הפגישה, כי במקרה ונגלה שעשינו טעויות במהלך הפגישה, נערוך את הטעויות הללו וההקלטה שנשלח לכם תהיה נכונה. אני לא טוען שיהיו טעויות, אבל אולי יהיו. אנו מקבלים בברכה את שאלותיכם. כבר נשלחו אלינו שאלות. אנו מזמינים את כל מי שנמצא כאן בשידור חי איתנו היום להשתמש בתיבת הצ'אט כדי להקליד את שאלותיכם, ובהמשך הפגישה נעשה כמיטב יכולתנו לענות על שאלותיכם לפי הסדר שבו הן מתקבלות ובהתבסס על היכולת שלנו לענות על שאלות אלו ביעילות בפגישה זו. אוקיי. אז תודה לכולכם על כך. אני הולך להציג את ג'ונתן עכשיו. ג'ונתן הוא בחור נהדר. אני עובד איתו כבר לא מעט זמן בתהליך ההכנות לביצוע גיוסי ההון שנדון בהם כאן. אז בבקשה, קדימה ג'ונתן. בטח. אז, תודה רוד ותודה לכולם שהצטרפתם אלינו. המטרה שלנו כאן היום היא פשוט לנסות ולשמור על פשטות. אנחנו רוצים להראות לכם למה אנחנו מאמינים ש-Greenlight מציע דרך ייחודית ליצור ערך לבעלי המניות באמצעות מיצוב מחדש של נדל"ן משפחתי רב-משפחתי. אממ, משהו שכדאי לציין הוא שלא מדובר ברכישה של בניין אחד או המתנה לאקזיט אחד. מדובר בהשקעה בחברה שנבנתה כדי להמשיך לאתר הזדמנויות, ליישם אותן ולהמשיך לצמוח לאורך זמן. אז, אה, אני מתכוון לנסות להפוך את זה לפשוט, אה, שיחתי ושימושי ככל האפשר. ובתקווה שעד סוף זה, תוכלו להבין למה אנחנו מאמינים שהשלב הנוכחי של אור ירוק הוא, אה, משכנע במיוחד עבור משקיעים מוקדמים. אוקיי. אז אם אולי ג'ונתן תוכל לתת גרסה קצרה של הרקורד שלך, הרקורד שעומד מאחורי Green Light, למה בנית את החברה כפי שבנית ומדוע אתה מאמין שהמבנה והשיטה רלוונטיים למשקיעים. בטח. אז כדי לתת לכולם קצת רקע, אממ בניתי את העסק הזה מהיסוד כמפעיל. אממ לא ביליתי את הקריירה שלי בחטיבה או מחלקה מיוחדת אחת בתוך מוסד גדול. אמממ, הייתי צריך ללמוד הכל, החל מרכישות, מימון, שיפוצים, ליסינג ודיווח, ואיך כל הרכיבים האלה מתחברים. ואני מאמין שזה באמת חשוב, כי כשאתה עוסק בפרויקטים של שינוי מיצוב פרסום בעל ערך, סוג כזה של פרויקט אינו באמת פרויקט אחד בחטיבה או במחלקה אחת.
זה כזה שבו כל החלקים האלה מתאחדים ועובדים בצורה מגובשת. אז, כדי לתת לכם קצת סטטיסטיקה על הרקע שלי, אממ אני עושה את זה כבר למעלה מ-15 שנה, והניסיון המעשי הזה גדל מפרויקטים קטנים יותר של מיצוב מחדש לקהילות משפחות מרובות גדולות יותר על פני מחזורי עבודה מרובים ובשווקים מרובים. המודל הזה הוכח על פני יותר מ-2500 יחידות, כ-150 מיליון דולר בעלויות הפרויקט הכוללות וכ-30 מיליון דולר ברווחים נטו ממומשים על פני פרויקטים שהושלמו במחזור מלא. אה, כדי לתת לכם דוגמה קטנה, אמממ, היה לנו נכס של 328 יחידות דיור באוקלהומה סיטי שרכשנו תמורת 16.5 מיליון. ביצענו מיתוג מחדש של מודעות בעלות ערך גבוה ולאחר מכן מכרנו אותן תמורת 32.3 מיליון דולר לאחר החזקה של כ-37 חודשים. ודוגמה כזו מראה את הגישה שלנו ובספר המשחקים שלנו, אם תרצו, שבו אנו מתמקדים ברכישה במחיר נמוך, הגדלת ה-NOI, שהיא הרווח התפעולי נטו, ואנחנו מגדילים את זה באמצעות השיפוצים שלנו והשיפורים התפעוליים שלנו. ואז אנחנו יוצרים ערך דרך העבודה שאנחנו באמת יכולים לשלוט בה במקום להסתמך רק על עליית ערך בשוק. אז עבור הצעת ניירות ערך זו, זהו השלב הבא בהתקדמות הזו. גרינלייט עברה ממודל תפעול יזמי לפלטפורמה מוסדית יותר, שבה משקיעים חיצוניים יכולים כעת להשתתף באמצעות מבנה תאגידי שנבנה כדי לשמור על הרווחים, להוסיף נכסים נוספים לתיק, להגדיל את הביצוע הזה, ובסופו של דבר לבנות ערך ארגוני במקום להצטרך לאפס אחרי כל נכס. מְכִירָה. תודה, יונתן. ואני רוצה להבהיר את הדברים למשתתפים כאן. הטעיתי אותך. ביקשתי שתפרסמו את תגובותיכם בתיבת הצ'אט. אממ, כפי שציין חוזה, אנא פרסם את שאלותיך בשאלות ותשובות. אממ, תראה שיש סימן אדום, מספר אחד אדום ליד כפתור בתחתית המסך, כנראה למטה. אז, השתמשו בזה כדי לפרסם את השאלות שלכם. תודה רבה לך. אז, ג'ונתן, האם תוכל להסביר מה זה גרינלייט ומדוע הוא שונה מהרבה מההצעות הנדל"ן שמשקיעים רואים לעתים קרובות או בדרך כלל? בטוח. אז, גרינלייט, כפי שציינתי, בנויה מבחינה מוסדית כחברת תפעול נדל"ן. אז, מבחינה מעשית, גרינלייט היא חברת התפעול. זה לא נכס בודד או קרן. אז משקיעים משקיעים בחברה שנועדה לאתר את ההזדמנויות הללו, לרכוש את הנכסים, לבצע את תוכניות המיצוב מחדש ולהשקיע מחדש לצמיחה עתידית. וזה שונה מאוד מסינדיקציה חד פעמית טיפוסית או קרן חיים מוגבלת. במבנים האלה, הון בדרך כלל קשור לנכס מסוים אחד או למחזור קרן מסוים. בעוד שכפי שציינתי, גרינלייט בנויה למחזר את ההון הזה, להגדיל את תיק ההשקעות, ובסופו של דבר לבנות חברה בעלת ערך רב יותר עם כל פרויקט מוצלח. אממ, נקודה נוספת שאני רוצה להעביר היא שזה גם שונה מאוד מהרבה קרנות REIT ציבוריות. למרות שקרנות REIT יכולות להיות כלי יעילים, רבות מהן בנויות סביב חלוקת תזרים מזומנים ויש להן מבני תגמול שלפעמים יכולים ליצור חוסר יישור פוטנציאלי כאשר כלכלות אלו יכולות לקבל עדיפות על פני תשואות המשקיעים. בעוד שעם גרינלייט, בנויים כמפעיל נדל"ן משפחתי רב-משפחתי, וההתמקדות והעדיפות שלנו היא על הביצוע, ההשקעה החוזרת, ללא קידום GP ברמת התאגיד או חלוקת רווחים, ובסופו של דבר הגדלת ערך המניה לאורך זמן רב יותר. אז אממ, ליונתן, אני רוצה להבהיר דבר אחד, וזה אחד הדברים שאני אוהב במה שאנחנו עושים כאן, במה שאתה עושה, ואני משתתף ועוזר ב-Greenlight, וזה שהיתרון משותף באופן דמוקרטי ופרופורציונלי לכל בעלי המניות. ימין. אז אנחנו כל כך הרבה מקרנות ה-REIT שבדקתי גובות עמלות ענק. יש תשלום עבור פתיחת הדלת.
יש עמלה על סגירת הדלת, או עמלה על קבלת הערכה, עמלה על סירוב להערכת הערכה. לא תאמינו כמה עמלות יש שמסבכות רווחים או מוציאות את הרווחים מהפעילות הזו. אנחנו לא עושים שום דבר מזה. אנחנו מנהלים עסק למען רווחי כל בעלי המניות. אז אני חושב שזה הבדל משמעותי. ברור שזו גישה שונה, אבל זה הבדל משמעותי. אז ג'ונתן, בניית את גרין לייט מאחורי ההיסטוריה שלך עד היום כיזם שמשקיע את כספך. למה זו הכנה טובה להובלת גרין לייט בשלב החדש שלה כאן? בטח. אז עבור משקיעים, היתרון של הרקע שלי הוא שאני מבין את כל העסק. כפי שהזכרתי קודם במוסד גדול, הרבה מהעובדים האלה מחולקים לעתים קרובות לפי חטיבה. אז אולי יש אדם אחד שמתמקד בחיתום, אחר שמתמקד בניהול נכסים, אחר שמתמקד במימון או ייזום. ומבנה כזה יכול ליצור מומחים מצוינים, אבל הוא לא תמיד יוצר מפעילים שיודעים איך לבנות ולהוביל את החברה כולה מהיסוד. אז עבור אסטרטגיות מודעות ערך רב-משפחתיות, הסיכון הגדול ביותר מופיע בדרך כלל כאשר כל הפונקציות הללו צריכות להיפגש ולהתחבר. אז כדי לתת לכם דוגמה מהירה, תוכנית הרכישה צריכה להתאים לתוכנית השיפוץ. תוכנית השיפוץ צריכה להתאים לחכירה ולתפעול. מימון צריך להתאים לתזמון הביצוע. וכן הלאה וכן הלאה. ומכיוון שחוויתי את כל החלקים השונים האלה, אני יכול לראות את התמונה המלאה. ואני יכול לדחוף את החברה לבצע עם אחריות הדוקה וחזקה יותר. אממ, באותו הזמן, אה, גרינלייט בנוי להמשיך ולהפחית את מה שמכונה סיכון מייסד או איש מפתח. אז, למשל, אממ, אנחנו מתכוונים למלא את תפקיד מנהל התפעול הראשי או מנהל התפעול הראשי בשלב המתאים ואז להוסיף גם תפקידי מנהיגות אחרים ככל שהחברה מתרחבת. כך שהחברה לא צריכה להסתמך יותר מדי על אדם אחד. ואני מאמין שהשילוב הזה באמת חשוב, כי עכשיו יש לכם את ההנהגה ברמת המייסד והמנכ"ל בצמרת. יש לכם תמיכה מוסדית מתחת לזה ומבנה שממשיך לגדול ככל שגרינלייט מתרחבת.
אז מבחינת תועלת למשקיעים, זה באמת אומר החלטות טובות יותר, ביצוע מהיר יותר וזה מפחית את הסיכון של אנשי מפתח לאורך זמן. תודה ג'ונתן. מהי ההיצע היום? אתה יודע מהם משקיעים שבוחרים להשקיע ולקנות ולמה אתה מחשיב את זה כאטרקטיבי? בטח. אז משקיעים קונים מניות בכורה באור ירוק. אז המחיר הנוכחי היום הוא דולר אחד למניה ואז התחייבויות גדולות יותר יכולות להעפיל להנחות מניות של עד 30%. ואנחנו מאמינים שהמבנה הזה אטרקטיבי כי הוא נועד לתת למשקיעים גם עמדה חזקה יותר וגם השתתפות אמיתית כלפי מעלה. ואז עבור אלו שלא מכירים מניות בכורות, זה נועד לשבת מול או בכיר להון רגיל במצבים כלכליים חשובים מסוימים, ועדיין לאפשר למשקיעים להשתתף ברווח ככל שהחברה ממשיכה לצמוח וערך המניה עולה. נקודה נוספת היא ההתאמה. בקרנות נדל"ן רבות וסינדיקציות, כפי שציינת, עמלות וכלכלה מקדמת יכולות להתגלות לפני שהמשקיעים רואים תועלת כלשהי מהתשואות, אבל כאן, עם אור ירוק, אין קידום ברמה התאגידית, שיתוף רווחים ויתרונות ניהוליים באמצעות הון עצמי רגיל בלבד. לכן, המיקוד שלנו הוא על הגדלת ערך החברה וערך המניה עבור כולם ולא רק עבור קבוצה דמוגרפית נבחרת של משקיעים או בעלים. ולבסוף, גם התמחור חשוב. משקיעים מוקדמים נכנסים עכשיו, בעוד שאור ירוק עדיין פרטי, ובזמן שמחיר המניה עדיין ברמה של היום. אם החברה תמשיך להגיע לאבני הדרך השונות שלה, הנפקות עתידיות צפויות להיות במחירי מניות גבוהים יותר. משמעות הדבר היא שמשקיעים שנכנסים מוקדם יותר יכולים כעת להחזיק ביותר מניות במחיר נמוך יותר לפני שמשקיעים מאוחרים יותר נכנסים במחירים פוטנציאליים גבוהים יותר. אז אני רוצה להוסיף קצת לכך שבגיוס מקוון, כמו שזה, יש הרבה יתרונות ואטרקציות, אבל לפעמים יש נטייה למשקיעים לומר "היי, אני אוהב את החברה הזאת, אני אשב בצד ואחכה עד שהם כמעט יסיימו את הגיוס שלהם ואז אני אוסיף כסף כשיש פחות סיכון. זו דינמיקה מובנת, אבל מה שג'ונתן מתכוון לעשות זה להעלות את השווי באופן קבוע ככל שנתקדם עם הגיוס הזה כדי לתגמל את נוטלי הסיכונים המוקדמים ולמען האמת, כדי לשקף את הסיכון המופחת.
ככל שגויס יותר כסף, כך יהיה יותר כסף לפרוס ולקנות נדל"ן ולהגדיל את העסק. אז הכוונה של ג'ונתן להעריך את השווי באופן קבוע בהמשך, תוך כדי גיוס כספים באינטרנט. אנחנו לא צריכים לעצור ולעשות משהו אחר לגמרי. זה לא חייב להיות מסובך וזה לא מסובך. אז אני רוצה שתהיו מודעים לכך. אממ, אז ג'ונתן, למה ואיך המבנה והגישה הזו יכולים ליצור תוצאה טובה יותר מקרן השקעות טיפוסית ברמת נכס או REIT? בטוח. אז בהנפקה מסורתית ברמת נכס, הפוטנציאל של המשקיע קשור בעיקר לנכס אחד. ובקרן מסורתית, המשקיע עשוי לקבל חשיפה רחבה יותר או פיזור, אך עדיין יש את העמלות המרובדות הללו. יש לך ציר זמן סופי או מוגבל, ואז יש איפוס מובנה בכל פעם שהקרן הזו מתפוגגת. ואז עוד משהו להזכיר, אממ, כשזה קשור למה שאנשים בתעשייה מכנים אסטרטגיות ליבה או ליבה פלוס, אממ, משקיעים עשויים להיות בעלי נכס חדש יותר או יציב יותר, אבל לנכסים אלה יש לעתים קרובות פחות מקום להעלות את הערך מכיוון ששכר הדירה הזה עשוי להיות כבר קרוב לראש השוק. עכשיו, עם גרינלייט, אנחנו שונים כי משקיעים יכולים להפיק תועלת ממספר רבדים. אתה יודע אם מדובר בצמיחת NOI ברמת הנכס, צמיחת תיק השקעות, וחשוב מכל, צמיחת ערך ברמת הארגון או התאגיד. אממ, זה יכול לכלול גם עליות עתידיות במחירי המניות כפי שציינתי, ובסופו של דבר הערכת שווי פוטנציאלית בשוק הציבורי, בהנחה שהחברה תגיע ליעד הרישום העתידי שלה. אז כדי לתת לכם דוגמה היפותטית, נניח שמשקיע רוכש מניות במחיר של היום, דולר אחד למניה, ובמועד מאוחר יותר מחיר המניה עולה ל-2 דולר. בדוגמה זו, המשקיע הולך להשיג תשואה של 100% על ההשקעה, שבתחום הנדל"ן, משקיעים רבים יראו בכך תשואות יוצאות דופן למדי. וזו דוגמה מדוע השקעה בחברה התפעולית שונה באופן משמעותי מהשקעה בנכס בודד או בקרן אחת. אז שוב, בעוד שגרינלייט עדיין פרטית, מחירי המניות העתידיים נקבעים על ידי החברה, וניתן לקבוע אותם על סמך גורמים כמו התקדמות, הערכת השווי הפנימית שלה ומבנה ההנפקה, ולא על סמך מסחר אופייני בשוק כפי שניתן לראות בחברות ציבוריות. אממ, וסוג אחד של גילוי נאות שאני כן רוצה לחשוף הוא שכאשר חברה פרטית היא מסוגלת לקבוע את מחיר המניה שלה בעצמה, היא יכולה לחתוך לשני הכיוונים. אז אם חברה תתמחר את עצמה ביתר קלות, ובדרך כלל רואים זאת יותר בתעשיית הטכנולוגיה, הם עלולים להתמודד עם תיקון כאשר היא בסופו של דבר תפרסם את מניותיה למסחר בציבור, ומשקיעים או בעלי מניות עשויים לא להיות מרוצים במיוחד מכך. בעוד שאם חברה שומרת על משמעת עם הערכת השווי הפנימית שלה, היא משאירה מקום לצמיחה. כאשר חברה זו אכן תאפשר מסחר במניותיה, שוק המיקרופון הרחב יותר עשוי לתגמל אותך. ניתן לראות עלייה חזקה או עלייה חזקה במחיר המניה ברגע שהיא תהיה זמינה לרישום. תודה לך, יונתן. אז מדוע נתיב הבורסה לניירות ערך בניו יורק כה מרכזי למודל העסקי כאן, ומה צריכים משקיעים לשקול? מירנדה. בטוח.
כדי להבהיר, יעד הנזילות לטווח ארוך שלנו הוא רישום ישיר בבורסת ניו יורק אמריקן. וכפי שיודעים אנשים רבים שמשקיעים בנדל"ן, נזילות היא אחת מנקודות הכאב הגדולות ביותר. אז בעסקה פרטית רגילה, משקיעים עשויים להצטרך להמתין שנים למימון מחדש, מכירה או חלון מימון. בעוד שעם נייר ערך הרשום בבורסה, משקיעים יכולים לקנות או למכור את מניותיהם דרך שוק ציבורי תוך דקות ספורות במקום להמתין לאירוע ברמת הנכס. ואז, בכל הנוגע לבורסה האמריקאית, בורסה זו היא חלק מפלטפורמת NYSE הרחבה יותר ומיועדת לחברות צומחות ובעלות יכולת צמיחה. אממ, היא מציעה רישום שהוא חלק ממה שרבים היו מתייחסים אליו כפלטפורמה בעלת שם עולמי שכולם מזהים, בורסת ניו יורק. ועם הבורסה האמריקאית הספציפית הזו, הם מספקים מספר שירותי תמיכה שונים שנועדו לעזור לחברות הצומחות הללו להשיג נראות חזקה יותר מבחינה ויזואלית ולעזור להן להמשיך לצמוח ולהתבגר. אממ, עכשיו משהו שכדאי לציין הוא שלבורסות רבות יש רמות צמיחה שונות המיועדות לחברות בשלבי צמיחה שונים, בדומה לאופן שבו ליגת ספורט מקצוענית כמו ה-MLB או ה-NHL מציעה רמות תחרותיות שונות. אז, קחו לדוגמה את ליגת ה-MLB. יש את הליגות הגדולות שכולם מכירים, ואז יש את הליגות המשניות, ובתוך הליגות המשניות יש כל דבר, החל מליגות המשניות ברמה A ועד לליגות AAA. אממ, אז מבחינת גרינלייט, היותה חלק מהפלטפורמה הזו של ניו יורק, מציעה לנו רמה גבוהה יותר של נראות ציבורית. אממ, יש לכם עושי שוק ייעודיים שעוזרים לייצב את מחיר המניה ולמזער את התנודתיות. וכפי שציינתי, יש לך נתיב מובנה מאוד להעלאת פוטנציאל לבורסה העיקרית הזו ברגע שהחברה, אה, תתבגר ותהיה זכאית לעשות את הצעד הבא. אממ, עוד משהו שכדאי לקחת בחשבון הוא שבחרנו במותג NYC כי אנחנו מרגישים שהוא התאמה טבעית יותר לחברת תפעול נדל"ן כמו גרינלייט בהשוואה לחלק מהבורסות הפחות מתאימות האחרות. אממ, אז לדוגמה, תסתכלו על הנאסד"ק, הם בבירור בורסה ידועה, אבל הם קשורים יותר לטכנולוגיה ולמגזרים בעלי צמיחה גבוהה מאוד. אממ, ניו יורק מתאימה לנו יותר. אממ, ונקודה מרכזית נוספת שאני רוצה להדגיש היא שיש מעט מאוד חברות נדל"ן ציבוריות מוכוונות צמיחה שמתמקדות באסטרטגיית פרסום בעלת ערך בינוני עד כבד שהאור הירוק הזה דולק, ורוב חברות הנדל"ן הרשומות בבורסת ניו יורק הן קרנות REIT מוכוונות הכנסה. כתוצאה מכך, הבידול הזה יכול ליצור הרבה פחות תחרות עבורנו ופוטנציאל לתשומת לב חזקה יותר מצד משקיעים ויחסי ציבור, ובאמת לעזור להבדיל אותנו מהקהל האחר. וכדי להשלים זאת, הייתי אומר שהעובדה היא שכאשר מסתכלים על קרנות REIT, מסתכלים על השקעות שמרניות יחסית המייצרות הכנסה, שיש להן מכפילים נמוכים. היתרון שלנו כחברה תפעולית הוא שגרינלייט הולדינגס, כחברה תפעולית, ביצועים טובים לאורך זמן והדגמה עקבית של פוטנציאל להערכה גבוהה בהרבה ומכפיל רווח גבוה בהרבה. אממ, אז ג'ונתן, למה אתה מאמין שהתזמון משכנע במיוחד? כלומר, למה השקעה עכשיו היא רעיון טוב עבור האנשים ששמים לב אלינו כאן? כן. אז אנחנו מאמינים שהתזמון משכנע כי כבר יש לנו את הבסיס התפעולי הזה. יש לו את התוכנית, את התשתית וכבר יש לו את מערך ההזדמנויות העומד לרשותנו. החלק היחיד שחסר בשלב זה הוא הון בר-הרחבה, וזהו ההון שיאפשר לנו להתרחב מהר יותר, לבנות את ערך הארגון הזה, וחשוב מכל, אה, לבנות ערך לבעלי המניות.
אממ, וגם כפי שציינתי, אממ, נקודת הכניסה חשובה. המשקיעים של היום בוחנים את גרינלייט עם התמחור הנוכחי שלו בשוק הפרטי עם רמות ההנחה הנוכחיות הזמינות. וכל זה זמין לפני ההיקף הרחב יותר, לפני השקת הרגולציה הקרובה שלנו, שלב עליו נדבר כאן בקרוב. אממ, לפני שסוחרי ברוקרים או ערוצי בנקי השקעות ייפתחו, וכנראה הכי חשוב, לפני כל עליה עתידית במחיר המניה עבור כל משקיעים חדשים שיגיעו באותו זמן. אממ, ואז מבחינת סט ההזדמנויות, אה, זה מאוד נוכח, מאוד אמיתי. אממ, כדי לתת לכם דוגמה, יש תיק השקעות באוקלהומה במצוקה ששוויו כמיליארד דולר, שנמצא בשלבים מוקדמים של פירוק ומכירה מוחלטים. אממ, ובשל אופיים במצוקה של הנכסים הללו והעובדה שהם ממוקמים בשווקי היעד של גרינלייט, סביר להניח שהם יכולים להתאים לקריטריונים של הרכישה שלנו וסביר להניח שימשכו פחות תחרות מאשר אותם נכסים יציבים ונקיים טיפוסיים שכולם באמת מנסים לקדם. אז עבור משקיעים, הנקודה המרכזית כאן היא שהחברה מוכנה. התוכניות קיימות וההזדמנות כבר קיימת וזה באמת הון שזה הולך להיות המאיץ לצמיחה שלנו. אז נגעת בחלק מזה, אבל האם תוכל להסביר למשקיעים כיצד לחשוב על הנפקת Reg D ועל הקשר שלה ל-Reg A+ ועל האופן שבו אתה מצפה להרחיב את גיוס ההון לאורך זמן. רק שפכת קצת יותר אור על זה. בטוח. אז הדרך הקלה ביותר לחשוב על זה היא בשלבים. אה, תקנה D היא ההיצע הנוכחי שיש לנו זמין למשקיעים מוסמכים בלבד. ותקנה A הקרובה היא צעד הצמיחה העיקרי הבא. אז כל מי שלא מכיר את Reg A+, זה נקרא לעתים קרובות מיני IPO כי זה יותר תהליך בסגנון הנפקה לציבור שיכול לפתוח את הדלת לבסיס משקיעים קמעונאיים גדול יותר. ולעתים קרובות זה בסכומי השקעה מינימליים נמוכים בהרבה, אה, ידידותיים לקמעונאות. וזה באמת חשוב כי ה-Reg A+ תובעני הרבה יותר מההצעה הפרטית הטיפוסית שלך ב-Reg D. אה, זה כרוך בתהליך רגולטורי הרבה יותר מאתגר, אה, ציפיות דיווח מוגברות ויותר גישה של שקיפות בסגנון ציבורי. וסוג כזה של משמעת, זה עוזר לאור ירוק להתכונן לאותם סטנדרטים של דיווח וממשל שיהיו חשובים עבור הרישום העתידי של הבורסה. אז עבור המשקיעים הנוכחיים בדרגת Reg D, היתרון הוא ההתקדמות. לאחר השקת Reg A+ והחברה תוכל להרחיב את גישת ההון שלה, אנו מצפים לנראות מוגברת. אממ, שיהיה לנו בסיס בעלי מניות רחב יותר והרבה יותר תמיכה ביעדי הרישום הסופיים של גרינלייט. אממ, יתר על כן, על ידי הגדלת בסיס בעלי המניות, זה עוזר לעמוד בחלק מדרישות הרישום של הבורסה האמריקאית, אממ, בסיס בעלי המניות הרחב יותר הזה מגביר את יציבות מחירי המניות, כך שאין תנודתיות רבה וזה גם מגביר את הנזילות ברגע שהמניות האלה ניתנות לסחירות בציבור. אממ, ואז רק כדי לתת לכם תובנה קטנה יותר לגבי ערוצי גיוס הכספים שלנו, ברגע שיהיה מספיק אימות הון והוכחות ביצוע, אנחנו מצפים שערוצי גיוס ההון יגדלו, וכאן מתחילים ברוקרים ובנקי השקעות להתערב, ונוכל לנצל את מה שנקרא הפצת סינדיקט, שמשמעותה בעצם מספר בנקי השקעות יכולים להיות מעורבים באותה הנפקה ויכולים לעזור להקל ולגייס הון נוסף דרך רשתות המשקיעים הגדולות יותר שלהם. ובדומה לשכבות המרובות של בורסה לניירות ערך, ישנן מספר שכבות של ברוקרים ובנקי השקעות שעובדים בתחומים שונים, החל מתחום המניות הקטנות ועד לתחום המניות הגדול יותר, מגה-קאפ. אז עבור המשקיעים של היום, היתרון הוא בעצם מחסור. ערוצי השיווק הישירים שאנו משתמשים בהם כיום צפויים להיות מוגבלים. ככל שיגדל האור הירוק, אנו מצפים להסתמך יותר על ערוצי ההון הגדולים יותר ופחות על הערוצים שמיושמים כיום. אז שוב, זה באמת אומר שנקודת הגישה המוקדמת עשויה לא להישאר פתוחה וזמינה למשך תקופה ארוכה. אני רוצה להוסיף כמה הבהרות נוספות ולהבהיר.
חלקכם אולי לא מודעים לכך ש-Reg A+ היא למעשה הנפקה לציבור מבחינת ה-SEC. לכן, כל חברה שעוברת לפעולה תחת Reg A+ כפופה כעת לדרישות דיווח לציבור, שהן פחות תובעניות מאשר היותה ציבורית בנאסד"ק או בבורסת ניו יורק, אך עדיין דורשת ביקורת שנתית של דוחות ניהוליים כל שישה חודשים לפי תקני שווי מניות אמריקאיים. אבל חשוב לא פחות, שכל בעלי המניות שהחזיקו במניות שלהם מספיק זמן כדי לחרוג מתקופת ההחזקה של כלל 144 של 6 חודשים, בדרך כלל בחברה Reg D שבה אתם שוקלים להשקיע, יהפכו לנזילים על ידי Reg A+. זה לא אומר שג'ונתן מתכנן לרשום את החברה באופן מיידי, כי הוא לא עושה זאת. אבל זה כן אומר שטכנית מותר לכם למכור את המניות שלכם אם תמצאו קונה, אם חבר שלכם רוצה לקנות חלק מהמניות שלכם, ואתם יכולים לצבור עוד בשוק המשני אם אתם מכירים אנשים שמקושרים אליהם. אז, אתה יודע, אני לא רוצה לעשות מזה עניין גדול יותר ממה שזה, כי עד שהחברה לא רשמה את המניה שלה איפשהו, זה לא נוח. אבל מבחינת ה-SEC, והם אלה שמציבים את המגבלות החמורות מאוד על נזילות המניות וכן הלאה, כל מי שכאשר ה-rea plus נכנס לאוויר, אז אה, כל סוגי המניות הופכים נזילים בגלל זה. כמובן, ג'ונתן יגביל אה, אה, נזילות עבור אנשים כמוני וכמוהו ומנהלים מרכזיים בחברה, אבל Reg A+ היא הנפקה לציבור. ובריאן הרים את ידו. תן לי לראות על מה זה. אני לא יודע על מה זה. אולי תוכל לפרסם את התגובה שלך, בריאן, אה, בשאלות ותשובות או בתיבת הצ'אט. אממ, אז איך ג'ונתן, איך משקיעים צריכים לדמיין את תוכנית הצמיחה של גרינלייט אה מכאן? בטח. אז אני אעשה את זה קצר וקצר, כי כבר נגענו בזה, אבל בואו נניח שגרינלייט מגייסת מספיק הון כדי לבנות את התשתית התאגידית שנותרה לה, לרכוש נכסים נוספים בתיק ההשקעות, ולבצע את כל תוכניות העסקים שלה בעלות הערך המוסף. לאחר מכן החברה תוכל לעבור ממה שרבים יראו כמנהלת מתפתחת לפלטפורמה מוגדלת, וזה הזמן שבו הגישה להון נוסף של השווי ומוכנות הרישום יוכלו להשתנות באופן משמעותי. אז זה באמת חשוב, כי ההון מאפשר לנו לנצל את השלב הבא של הצמיחה. אז שוב, אתם יודעים, משקיעים יכולים להשתתף עכשיו בזמן שאנחנו ממשיכים להתקדם בתוכנית הצמיחה הזו ולפני שכל ערוצי ההפצה הרחבים הנוספים האלה באמת נפתחים. למה להתמקד באוקלהומה סיטי או בשווקים משניים דומים? ג'ונתן, בטח.
לכן משקיעים מתמקדים לעתים קרובות בשווקים הגדולים יותר, משום ששווקים אלה נוטים לקבל את מירב תשומת הלב. אה, עם זאת, יותר תשומת לב לא תמיד אומרת תשואות מותאמות סיכון טובות יותר. אה, בשווקים ראשוניים גדולים רבים, קונים בדרך כלל משלמים יותר עבור אותו דולר של שכר דירה. הם מתמודדים עם יותר תחרות וייתכן שבסופו של דבר יצטרכו להסתמך יותר על עליית ערך השוק כדי לגרום לעסקאות שלהם להצליח. בעוד שעם גרינלייט, האסטרטגיה שלנו מתאימה יותר לשווקים משניים שבהם הבסיס בדרך כלל נמוך יותר ממה שניתן לראות בשווקים ראשוניים גדולים יותר. וגם ביצוע מעשי יכול להגדיל ישירות את ה-NOI, כלומר, הרווח התפעולי נטו, וחשוב מכך, להגדיל את ערך הנכסים, במיוחד כאשר נכסים אלה נמצאים במצוקה, מנוהלים מספיק או סתם מבולגנים מבחינה תפעולית. אז עבורנו, בכל הנוגע לאוקלהומה סיטי באופן ספציפי, זה נותן לנו את הרקע התפעולי הנכון. אה, יש לנו אוכלוסייה מטרופולינית גדולה מספיק. זהו שוק מאוד משתלם ויש לכם בסיס תעסוקה מגוון. אממ, גם מנקודת מבט של בעל נכסים, יש לכם סביבה רגולטורית נוחה מאוד שמאפשרת לנו לבצע את תוכניות העסק שלנו די מהר. אממ, ויש גם היצע גדול מאוד של מה שמכונה דיור לכוח אדם, שבו אסטרטגיית הפרסום שלנו למען הערך נוטה להתאים ממש טוב. וגם כשזה נוגע לשווקים קטנים יותר, אה, אנשים בתעשייה היו מכנים שווקים שלישוניים, אממ אנחנו רוצים להיות מסוגלים לעבוד בשוק שיש בו הרבה עומק שוק כדי לחכור ולפעול ביעילות. בעוד שבשוק קטן יותר, פשוט יש אוכלוסייה קטנה מדי, ואין מספיק היצע של נכסים פוטנציאליים לפיתוח מחדש. בעוד שאוקלהומה סיטי נותנת לנו את נקודת האמצע הטובה יותר והיא ההתאמה הטובה ביותר לאסטרטגיה שלנו. אז מה אמור לתת למשקיעים ביטחון ש"אור ירוק" נבנית בצורה שמכינה אותה להתרחבות יפה? אז זו שאלה טובה. גרינלייט כבר מאורגן בצורה שבה יש לנו חטיבות ליבה שהכי חשובות לביצוע. אז כדי לתת לכם מושג על חלק מהחטיבות שלנו, יש לנו רכישות, ניהול נכסים ובנייה, יחסי ציבור ומשקיעים, משפטים ועוד רבות אחרות. אבל העניין הוא שכבר יש לנו את המסגרת הארגונית הזו במקום. ואנחנו ממשיכים להרחיב אותה ככל שגודל החברה מצדיק זאת. ואז בתוך כל אחת מהחלוקות האלה, יש לנו היררכיה של שכבות מנהיגות. אז ככה יש לנו תפקידים כמו, אתם יודעים, מנכ"ל, מנהל בכיר, תפקידי מנהל, וחלק מהתפקידים האלה הם פנימיים, חלקם מנהיגים חלקיים וחלקם גיוסים מתוכננים ככל שהחברה ממשיכה להתרחב. ועם מבנה מסוג זה, אנו יכולים לקבל רמות מרובות של מומחיות, פיקוח ואחריות. אממ, עוד משהו שכדאי לציין הוא שסוג כזה של מבנה ארגוני הוא בדרך כלל נוהג סטנדרטי בכל סוגי החברות, כולל מוסדות. אז עם גישה זו, זה מאפשר לנו לפעול ביעילות רבה יותר כעת, תוך כדי בנייה לעבר חברה אנכית יותר, אה, מקומית, בעלת אוריינטציה מקומית.
אממ, נקודה נוספת שאני רוצה להזכיר מהר היא שממשל תאגידי באמת חשוב. לגרינלייט יש פיקוח דירקטוריוני הכולל דירקטורים עצמאיים, והיא בונה ועדות ברמת הדירקטוריון כדי לאפשר קבלת החלטות מפתח יעילה יותר ברמת התאגיד. ועם המרכיבים האלה, זה עוזר להפחית עוד יותר את הסיכון של המייסד או איש המפתח, תוך הכנת החברה לסטנדרטים גבוהים יותר שמגיעים עם ההחלטה ורישום עתידי בבורסה. אז עבור משקיעים, זה בעצם אומר ביצוע חזק יותר, בקרות חזקות יותר, תקשורת נקייה יותר ופלטפורמה שמאפשרת לנו לעבור לשלבי הצמיחה השונים. ג'ונתן, האם תוכל להבהיר, כי אני יודע שאין לך כרגע אלפי אנשים. אממ, אז האם תוכל להסביר כיצד אתה מסוגל לספק את השירותים בתחומים הפונקציונליים שתיארת כרגע היום? האם תוכל לתאר את החלק הזה? בטח. אז מה שהופך אותנו למעט יותר ייחודיים הוא שיש לנו קשר עם חברת גיוס שמתמחה באנשי מקצוע בתחום הנדל"ן המסחרי, החל מהנהלת הביניים ועד להנהלה הבכירה. ומה שמייחד את חברת הגיוס הזו הוא שהם לא רק מגייסים עובדים במשרה מלאה, אלא גם עובדים חלקיים שיכולים לפעול כמעט כקבלנים עצמאיים. אז בין אם אתם מנהלים מתחילים ורוצים לגייס עובדים איכותיים אבל לא בהכרח להכביד על שכר העובדים, או אם אתם חברה מוסדית ומשיקים קרן חדשה או שיש לכם יוזמה חדשה עם צרכים זמניים, אתם יכולים להשתמש בחברת הגיוס הזו שיש לנו איתה מערכת יחסים ייחודית כדי לגשר על הפער מעסק יזמי לתשתית מוסדית קיימת מבלי להטיל עומס גדול מדי על שכר העובדים וחלק מהוצאות התפעול. תודה. מה הגישה שלכם לסיכונים? איך אתם מנהלים חשיפה לסיכונים בחברה? כן. אז זה משהו שחשוב לנו מאוד ואנחנו באמת חושבים על ניהול סיכוני ירידה ושליטה בו ככל האפשר וזה באמת מתחיל ברכישת נכסים במחיר נמוך ולפעמים ניתן לעשות זאת באמצעות מבנים יצירתיים או במצוקה במקום לרדוף אחר הנכסים היקרים ביותר בשווקים הצפופים ביותר. אממ, אנחנו גם משתמשים במינוף שמרני. אנחנו עושים משהו שנקרא בדיקת לחץ (stress testing) לכל תוכנית עסקית, כולל ה-NOI הצפוי וערכי היציאה, ואנחנו בונים רמת מרווח טעות סבירה ונוחה עבור "עקומות" שיכולות לקרות לפעמים בתעשייה ובתחום העבודה הזה.
בנוסף, אנחנו גם נשארים מאוד מעורבים לאורך כל מחזור החיים של תוכנית העסקית, כי כל הרכיבים האלה יכולים להשפיע על ה-NOI ובסופו של דבר על ערך הנכס. עוד משהו שכדאי להזכיר הוא שאסטרטגיית פרסום הערך שלנו יכולה לעזור לנהל סיכונים, כי היא נותנת למפעיל דרכים נוספות ליצור ערך. דמי שכירות עתידיים מבוססים על מה שנכסים איכותיים יותר כבר משיגים בשוק. בעוד שעם נכסי Aclass, ייתכן שתצטרכו לשער על צמיחה עתידית של דמי שכירות ולבחון מה השוק עשוי להשיג או לא להשיג, ולהיות מסוגלים לדחוף את דמי השכירות. אז ייתכן שאין לכם הרבה מקום להגדיל את הערך בהשוואה לאסטרטגיות פרסום הערך שאנחנו נוקטים בהן. אז המסר המרכזי כאן הוא שאני לא אומר שאין סיכון. המסר הוא ש-Greenlight נועד למזער סיכונים שניתן להימנע מהם ולהגן על החיסרון הזה דרך המבנה שלנו, דרך החיתום שלנו והיותנו מעורבים יותר לאורך כל מחזור החיים של הפרויקטים האלה. מגניב. אז אני הולך לשנות את הזרימה רק לרגע. דניס לורטי פרסם שאלה ב-Q&A בשידור חי באמצעות כפתור ה-Q&A בזום הזה. השאלה שלו, ואני רוצה שתענו עליה, ואז נחזור לשאלות האחרות שכבר נשלחו אלינו. האם גרינלייט הולדינגס מעורבת בהמרת נכסים מסחריים לנכסי מגורים? לא. לא. אנחנו תמיד עוקבים אחר נכסי משפחה רב-משפחתיים מבוססים וכמעט כולם הם מה שאנחנו מחשיבים כבעלי מחיר שוק. אז אנחנו לא באמת פונים לחלק מהמגזרים המתמחים כמו דיור מוגן, דיור לסטודנטים או דיור בר השגה. אנחנו בוחנים את הנכסים הרב-משפחתיים בריבית שוק שפשוט לא מציגים ביצועים טובים ואנחנו רוצים להיות מסוגלים למקסם את הערך שלהם באמצעות תוכנית פיתוח ושיפור. ויש שאלה נוספת, למעשה, שהיא גם ברשימה הקודמת שלנו וגם בשידור חי במושב. כיצד גיוסי הון עתידיים במחירי מניות גבוהים יותר יכולים להועיל למשקיעים מוקדמים או לבעלי מניות נוכחיים? בטח. אז זו נקודה שרציתי להעלות. אממ, ואני אתן לכם סוג של יתרון כאן. אז גיוסי מניות עתידיים יכולים לעזור לבעלי המניות הנוכחיים כשהם מסיימים במחירים גבוהים יותר וההון הזה מנוצל כדי לפתח את החברה. אז כדי לתת לכם דוגמה, אם משקיע מוקדם מגיע במחיר המניה של היום של דולר אחד למניה ואז משקיעים מאוחרים יותר מגיעים במחיר של 2 דולר למניה, הכסף המאוחר יותר מאשר ערך גבוה יותר עבור החברה. אז אתם נכנסים בנקודת מחיר נמוכה יותר וככל שהחברה גדלה ומגדילה את ערכה, ערך המניות שלכם כבעלי מניות יגדל בהתאם וזה המקום שבו אתם הולכים לראות את התשואה הגדולה ביותר שלכם.
בעצם אני רוצה להוסיף לזה גם כי אנחנו משתמשים בסוכן העברה שאושר על ידי ה-SEC לגיוס הון זה. כשאתם משקיעים, תקבלו הזמנה להתחבר לחשבונכם בסוכן ההעברה, שם תראו את המניות שבבעלותכם רשומות. ואם ג'ונתן יעשה כרצונו ויעלה את מחיר המניה בהדרגה במהלך הגיוס, תראו את מחיר המניה הנוכחי שבו אנו מוכרים מניות משתקף בחשבונכם בסוכן ההעברה, וזה נחמד לראות. כן. ואני יכול לגעת בזה מהר גם כן. מה שמייחד את הגישה הזו ממה שאתם רואים בדרך כלל בהנפקת נדל"ן פרטית הוא שאתם, כבעלי מניות, יכולים להתחבר לפורטל הזה בדיוק כמו שהייתם עושים בחשבון ברוקראז' או חשבון פרישה. אתם יכולים לראות את כל פרטי ההשקעות שלכם, את הרשומות והעדכונים, ואתם יכולים לראות כמה משתנה ערך ההשקעה שלכם ככל שמחיר המניה משתנה. וזה לא משהו שאתם בדרך כלל יכולים לראות כמשקיעים בקרן פרטית או בנכס בודד. בדרך כלל צריך לחכות לאירוע משמעותי כלשהו, בין אם מדובר במכירה, הערכת שווי או הערכה מחודשת כלשהי, כדי להבין כיצד ערך ההשקעה שלכם השתנה. לעומת זאת, ניתן לראות את השינוי הזה בזמן אמת פשוט על ידי כניסה לפורטל שלכם. לאיזה סוג של תשואות ברמת הנכס גרינלייט בדרך כלל מכוונת? בטח. לכן, גרינלייט בדרך כלל מחפשת תוכניות עסקיות ברמת הנכס שיכולות למקד את מה שאנו מכנים IRR או שיעור תשואה פנימי מעל 20% ומכפיל הון עצמי מעל 2.0. והגילוי הנוסף הוא שיעדים אלה יכולים להשתנות בהתאם לרמת הערך והמינוף של גודל הנכס וללוח הזמנים של הביצוע. בנוסף, מדד נוסף שנקרא תשואות מזומן על מזומן. אלה בדרך כלל אינם המוקד העיקרי בשלב המיצוב מחדש. במהלך שלב זה, העדיפות שלנו היא להגדיל את ה-NOI באמצעות שיפורים פיזיים ותפעוליים שלנו. כך נוכל להתמקד בהגדלת הערך הכולל של הנכס. לאחר שהנכס יתייצב או יפותח מחדש, אנו בדרך כלל מכוונים לתשואות מזומן על מזומן על מזומן של לפחות 12%. אממ, והנקודה המרכזית שאני רוצה להדגיש בפני משקיעים פוטנציאליים היא שהתשואות והרווחים ברמת הנכס נועדו להיות מושקעים מחדש בפרויקטים עתידיים ולא פשוט לחלק אותם למשקיעים ואז לסיים את הסיפור. וגישה זו מאפשרת לנו לעזור להגדיל את תיק ההשקעות, לבנות את ערך הארגון, וחשוב מכל, להגדיל את ערך בעלי המניות. אז הזכרת יחס הון עצמי של שתיים. מה זה אומר? האם תוכל להבהיר? אז כשאתה משקיע הון עצמי בנכס, אתה תרצה לבחון את התשואה הכוללת על ההון העצמי הספציפי הזה. אז אם היה לך הון עצמי של 2.0, זה מאפשר לך בעצם להכפיל את ההון העצמי שאתה משקיע בפרויקט הזה. אז אלו מדדי תשואה ברמת הנדל"ן המסחרי.
אממ, ואלה מדדים שאתם רוצים להיות מסוגלים לקבוע לרמה מסוימת כדי להבטיח שאתם לא רק יכולים לייצר תשואות מקובלות בהתחשב באסטרטגיית ההשקעה, אלא שזה גם מדד של מרווח טעות. כי אם יש לכם פוטנציאל להשיג תשואה נהדרת ואז איכשהו דברים הולכים הצידה או שהשוק לא עובד לטובתכם, לפחות עדיין יש לכם מרווח גדול יותר לצאת משם עם תשואה מכובדת, בתקווה. וקנט קמפבל שאל שאלה, כמה מינוף החברה משתמשת בו? בטח. אז עם הרכישות החדשות שלנו, אנחנו תמיד רוצים למקד במינוף שמרני קצת יותר. אז אנחנו בדרך כלל נהיה ברמת הלוואה לעלות של 65 עד 70%. אממ, ועם זה, זה מפחית את הסיכון. אממ, זה כן מפחית את התשואות הפוטנציאליות שלכם, אבל אנחנו רוצים להתמקד בערך לטווח ארוך לעומת מינוף יתר של הנכסים האלה כדי להגביר את התשואות ואז אתם יודעים שאין לכם את מרווח הטעות הזה שאני התייחסתי אליו. אז אנחנו קרובים מאוד למצב של קצת קצר בזמן. מה קורה אם נכס אחד לא מציג ביצועים טובים? האם תוכל להסביר? בטח. אז זו בדיוק הסיבה שמבנה החברה חשוב. אממ ערך בעלי המניות קשור לארגון בכללותו ולא רק לנכס אחד בפני עצמו. אז למרות שנכס אחד חשוב, הוא לא בהכרח קובע את הערך המלא של החברה. אממ ואז מנקודת מבט תפעולית, להנהלה יש כלים ואסטרטגיות זמינים אם נכס לא מציג ביצועים טובים. אממ אז לדוגמה, אנחנו יכולים להדק את הפעילות. אנחנו יכולים להחליף את ההנהלה באתר. אנחנו יכולים להתאים את אסטרטגיית השיפוץ או הליסינג. אממ לממן מחדש או אפילו למכור אם זו הופכת להחלטה הנכונה. אבל המטרה היא להיות מנהל תיקים פעיל במקום סתם לשבת בשקט ולקוות. וזה בדרך כלל מה שרואים עם יותר מאסטרטגיית ההשקעה הליבה הזו. אז עם גישת מודעת הערך שלנו, זה נותן לנו יותר מנופים למשוך ועם המפעיל הנכון, אתה יכול להגדיל את הערך באמצעות ביצוע טוב יותר. אממ איך נראה מערך הזדמנויות הרכישה הנוכחי? זו שאלה די קשה. אני זורק עליך. בטח. אז הזדמנות היא לא באמת צוואר הבקבוק כאן. אממ, אנחנו פועלים במה שנקרא סביבה עשירה ביעדים. אממ, ותיק ההשקעות במצוקה שהוזכר קודם לכן הוא דוגמה אחת לכך. אממ, יש מספר שרציתי להבהיר כשציינת קודם שאמרת שזה מיליארד דולר, נכון, תיק ההשקעות הזה באוקלהומה מוערך בכמיליארד דולר. זה נכון. כן, יש הרבה יעדים. כן, זה נכון. אממ, ומעבר לתיק ההשקעות הזה, יש עוד נכסים רבים שאינם מתפקדים כראוי בשוק היעד שלנו.
אז זה באמת יכול ליצור צינור עקבי של הזדמנויות עתידיות. אז אם גרינלייט הייתה מנוצלת היטב, זה היה מאפשר לנו לנוע במהירות, לנצל את יתרונות הגודל האלה, ולהפוך לשחקן משמעותי יותר עם תחרות מינימלית בפרק זמן קצר יותר. וזה יכול בסופו של דבר להתבטא בערך ארגוני חזק יותר ולדרך נקייה ומהירה יותר להשגת יעדי הרישום ארוכי הטווח שלנו. מהו הצעד הבא הטוב ביותר עבור אנשים בקהל שלך שמעוניינים להתקדם? בטוח. אז, במילים פשוטות, אה, גשו לדף ההנפקה של Greenlight Holdings, התחילו את תהליך ההשקעה, ונצלו את תמחור השוק הפרטי של היום כל עוד נקודת הגישה הזו עדיין פתוחה. אממ, וכפי שציינתי קודם, התחייבויות גדולות יותר יכולות להעפיל להנחות משמעותיות למדי, וצוות יחסי המשקיעים שלנו יכול לעבוד איתך באופן אישי מיד לאחר הוובינר במידת הצורך. אממ, ולבסוף אני רוצה להעביר שאנחנו בונים משהו שאנחנו מאמינים שהוא שונה מאוד בנדל"ן פרטי, והמשקיעים שמשתתפים בשלב הזה הם אלה שיהיו בעמדה הטובה ביותר לנצל אותו לפני שאור ירוק יגיע לרמה שונה של נראות בקנה מידה ובסופו של דבר, אה, הערכה. אז אני רוצה להוסיף כאן מעין הערת עריכה. אממ, היה לי המזל הטוב למלא תפקיד ניהולי בכיר או תפקיד מייסד בשבע חברות סטארט-אפ מצליחות, חברות סטארט-אפ היי-טק. ואממ, בתפקיד הזה כבר יותר מ-10 שנים, בו אני מגייס כסף מחברות, אני עובד עם הרבה מנהלים ותיקים מאוד ומשתתפים בסוגים שונים של חברות. וג'ונתן מראה לי את המאפיינים הנכונים לכל אורכו. אתם יודעים, בפגישת ההכנה שלנו, החמאתי לו בצדק על הנחישות שלו ועל האופן שבו הוא שם לב לכל החלקים הנעים כשאנחנו עוברים את התהליך הזה יחד. אז, אתם יודעים, הוא בחור רציני והוא מרוכז במה שאנחנו עושים כאן. זה לא פרויקט מזדמן. אז אני יכול להגיד את זה כי זו האמת. אני ממליץ לך לשים לב. ובצד השני, דיברנו על עליות מחירי המניות. אני ממליץ שאם אתם אוהבים את מה שאתם רואים כאן, שתתערבו מספיק לעומק כדי להשקיע או שתהיו מוכנים לצאת למקרה שתגיע אליכם הודעה שתהיה עלייה במחיר המניה שבוע לאחר מכן, כשתקבלו את האימייל, כי ככה הדברים האלה עובדים עם מה זה Reg D 506c שבו אנחנו משווקים את זה באינטרנט, כפי שאתם אולי מודעים למנגנון הזה, אממ, זה נורמלי ולגיטימי לחלוטין שהחברה תשלח הודעה לכל הצדדים המעוניינים ותגיד "היי, אם אתם רוצים להיכנס במחיר המניה הנוכחי, תעשו זאת עד יום חמישי בשבוע הבא, כי מחיר המניה יעלה, אז יש יותר הגבלות על איך עושים את זה, אבל בשני התרחישים, Reg A+ המאוחר וגם Reg D כרגע, אותם מצבים יחולו. משהו אחר שהזכרתי, התכוונתי להזכיר קודם, אבל שכחתי, Reg A+ יהיה למניות רגילות, Reg D הוא למניות ציפורים מועדפות. אממ, כי בעצם, אתם יודעים, אנחנו מתמודדים עם קהל מתוחכם יותר של משקיעים מוסמכים ומשקיעים מוסדיים. אנחנו מתכוונים להמשיך את תקן D במקביל לתקן A+ כשהוא ייכנס לאוויר, על מנת להציע הנחות גדולות יותר למשקיעים מוסדיים גדולים בתקן D, אשר פחות מודאגים מהנזילות המיידית שמציע תקן A+ מנקודת מבט רגולטורית. כפי שציינתי קודם.
אוקיי, אז עוד כמה דברים חשובים בשבילכם. אממ, נשלח אימייל לכל המשתתפים עם קישור שניתן ללחוץ עליו להקלטה של הוובינר. ואם עשינו טעויות, יתוקנו את ההקלטה כשתקבלו אותה בעוד שבוע בערך. אממ, חוסה פרסם בצ'אט את הקישור שניתן ללחוץ עליו כדי שתוכלו לחקור את ההצעה ביתר פירוט או לבצע השקעה היום אחר הצהריים אם תרצו. תקן A+, סליחה, מינימום ההשקעה המינימלי של תקן D הוא 10,000 דולר. בדרך כלל, לא שווה את זמנו של משקיע מוסמך להשקיע סכום קטן יותר מזה. ויש הנחות כמות לסכומי השקעה גדולים בהרבה. אני חושב שג'ונתן הזכיר את זה קודם. אממ, אז תודה לכולכם שאתם כאן. תודה ג'ונתן על שהצגת בבירור מה אנחנו מתכננים או מה אתם מתכננים, מה אנחנו מתכננים יחד. אממ, תנו לי לראות. אולי תרצי להיפרד מעצמך ולהודות לך ג'ונתן. כן, אתה יודע, אני מעריך את הזמן של כולם שהגיעו היום. אני מקווה שהצלחתי להסביר מה היה ברור, ואם יש לכם שאלות נוספות, יש לנו צוות יחסי משקיעים שאתם יכולים לפנות אליו ישירות והם ישמחו לקבוע שיחה או שיחת ועידה וידאו איתכם וללוות אתכם בכל שאלה נוספת או נושא שתרצו לכסות. אז, אולי בריאן, תוכלו לרשום את האימייל שלכם בתיבת הצ'אט כדי שכל מי שרוצה לקחת אותו ולשלוח לכם אימייל יוכל לעשות זאת בקלות. חוץ מזה, אני חושב שכיסינו את השטח. עשינו את זה בצורה קסומה עם כמה דקות פנויות. תודה לכולכם שהצטרפתם אלינו. אני מקווה שמצאתם את זה אינפורמטיבי ומצפה לשמוע מכם כל משוב שיש לכם, ובתקווה להצלחה רבה בהצטרפותכם כמשקיעים בחברה הזו ובמציאת המסע הזה כמעניין. כן, תודה.
תמלול טקסט זה מכיל שגיאות שנגרמו עקב תוכנת המרת דיבור לטקסט בה השתמשנו. אל תסמכו על דיוק הטקסט. צפו בחלקים הרלוונטיים בסרטון כדי לוודא שאתם מעודכנים כראוי. אל תסמכו על דיוק תמלול טקסט זה או שהוא משקף את הצהרותיהם או כוונותיהם של המציגים.
