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Descargo de responsabilidad:
El contenido de este seminario web no es ni se interpretará como un consejo de inversión. Esta información tiene el propósito de ser informativa y solo para fines generales.
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Capítulos:
- Introducción y descargo de responsabilidad
- Cómo Greenlite crea valor
- Antecedentes de Jonathan y Greenlite
- ¿Qué hace que Greenlite sea diferente?
- Por qué importan los antecedentes de Jonathan
- Detalles de la oferta de inversión
- ¿Por qué esta estructura podría superar el rendimiento de las inversiones inmobiliarias tradicionales?
- ¿Por qué la Bolsa de Nueva York (NYSE) es una parte fundamental de la oferta?
- ¿Por qué este momento es tan oportuno?
- Explicación de la estrategia de las Regulaciones D y A+
- Plan de crecimiento y estrategia de expansión de Greenlight
- ¿Por qué Oklahoma City y los mercados secundarios?
- Estructura organizativa y escalabilidad
- Estrategia de contratación y gestión de personal a tiempo parcial: cómo Greenlight accede de manera eficiente al talento institucional.
- Enfoque de gestión de riesgos
- Preguntas y respuestas: ¿Está Greenlight Holdings involucrada en la conversión de propiedades comerciales en propiedades residenciales?
- Preguntas y respuestas: ¿Cómo pueden las futuras captaciones de capital a precios de las acciones más altos beneficiar a los primeros inversores o a los accionistas actuales?
- Rentabilidad objetivo a nivel de propiedad
- Comprensión del índice de capital propio 2.0
- Preguntas y respuestas: ¿Cuánto apalancamiento utiliza la empresa?
- Preguntas y respuestas: ¿Qué sucede si una propiedad tiene un rendimiento inferior al esperado?
- Preguntas y respuestas: ¿Cómo se presenta el panorama actual de oportunidades de adquisición?
- Preguntas y respuestas: ¿Cuál es el mejor siguiente paso para las personas de su audiencia que estén interesadas en avanzar?
- Reflexiones finales de Rod Turner sobre liderazgo y oportunidad.
- Resumen del seminario web
Rod Turner
Rod Turner es el fundador y director ejecutivo de Manhattan Street Capital, el servicio de capital de crecimiento número uno para empresas emergentes maduras y empresas medianas para recaudar capital utilizando la Regulación A +. Turner ha desempeñado un papel clave en la creación de empresas exitosas, incluidas Symantec / Norton (SYMC), Ashton Tate, MicroPort, Knowledge Adventure y más. Es un inversor experimentado que ha creado un negocio de capital de riesgo (Irvine Ventures) y ha realizado inversiones ángel y mezzanine en empresas como Bloom, Amyris (AMRS), Ask Jeeves y eASIC.
www.ManhattanStreetCapital.com
Manhattan Street Capital, 5694 Mission Center Rd, Suite 602-468, San Diego, CA 92108.
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Por la etiqueta del nombre en el panel de la ventana. Soy miembro de la junta directiva de Green Light. Me complace ser miembro de la junta y también accionista, y soy el presidente y fundador de Manhattan Street Capital, de ahí el nombre que ven detrás de mí. Nos especializamos en ayudar a las empresas a obtener capital en línea mediante instrumentos como la Regulación D y la Regulación A+, dos instrumentos que utilizamos con Green Light para obtener capital. Mi función hoy es la de anfitrión, para presentar esta sesión con Jonathan, quien presentará Green Light y la oportunidad de inversión. Estoy aquí para ayudar a organizar las preguntas, seleccionarlas y asegurarme de que el proceso se desarrolle sin problemas. Jonathan es el director ejecutivo y fundador de Greenlight Holdings y de las empresas anteriores. Lo presentaré en unos minutos. Quiero hacer una importante aclaración legal. Les doy la bienvenida a todos. Quiero hacerles una importante aclaración legal: debido a que mi empresa participa directamente en la captación de capital, tengo un conflicto de intereses directo. Es decir, mi empresa gana dinero cuando ustedes invierten en ella. Por lo tanto, quiero aclararles esto completamente. Además, por razones regulatorias, la SEC, el organismo regulador federal para la captación de capital en empresas, tiene muchas restricciones importantes. No tengo permitido hacerles recomendaciones sobre ninguna inversión que puedan realizar. No tengo permitido decirles que deben invertir en Greenlight. Así que no lo haré. Pero ayudaré a organizar esta sesión por razones obvias: para ayudarlos a comprender la oferta y aclarar el mensaje y las respuestas que Jonathan dé cuando sea necesario. Me complace mucho hacerlo. Esta sesión se grabará y todos ustedes recibirán un correo electrónico después de la sesión con un enlace a la grabación.
Les pedimos que no graben la sesión porque, en caso de que descubramos que cometimos algún error durante la misma, lo editaremos y la grabación que les enviaremos será correcta. No estoy sugiriendo que habrá errores, pero podría haberlos. Agradecemos sus preguntas. Ya hemos recibido algunas. Los invitamos a todos los que están aquí en vivo con nosotros hoy a usar el chat para escribir sus preguntas y, más adelante en la sesión, haremos todo lo posible por responderlas en el orden en que las recibamos y según nuestra capacidad para responderlas eficazmente en esta reunión. Bien. Entonces, muchas gracias a todos. Ahora voy a presentar a Jonathan. Jonathan es una gran persona. He estado trabajando con él durante bastante tiempo en el proceso de preparación para estas captaciones de capital que discutiremos aquí. Así que, adelante Jonathan. Claro. Entonces, gracias Rod y gracias a todos por acompañarnos. Nuestro objetivo hoy es mantenerlo simple. Queremos mostrarles por qué creemos que Greenlight ofrece una forma distintiva de crear valor para los accionistas mediante el reposicionamiento de bienes raíces multifamiliares. Es importante destacar que no se trata de comprar un solo edificio ni de esperar una salida. Se trata de invertir en la empresa que está diseñada para seguir buscando oportunidades, ejecutarlas y seguir creciendo con el tiempo. Así que intentaré que esto sea lo más directo, conversacional y útil posible. Y, con suerte, al final de esto, podrán ver por qué creemos que esta etapa actual de Greenlight es especialmente atractiva para los primeros inversores. Bien. Entonces, Jonathan, ¿podrías darnos una versión breve de tu trayectoria, la trayectoria que respalda a Greenlight, por qué construiste la empresa de la manera en que lo hiciste y por qué crees que la estructura y el método son relevantes para los inversores? Claro. Para darles un poco de contexto, construí este negocio desde cero como operador. No pasé mi carrera en una sola división o departamento especializado dentro de una gran institución. Tuve que aprender de todo: adquisiciones, financiación, renovaciones, arrendamientos, informes y cómo se interrelacionan todos esos componentes. Y creo que eso es fundamental, porque cuando se abordan proyectos de reposicionamiento y valorización, ese tipo de proyecto no se limita a una sola división o departamento.
Es cuando todas esas piezas se unen y funcionan de manera cohesiva. Para darles una idea general de mi trayectoria, llevo más de 15 años haciendo esto, y esa experiencia práctica ha crecido desde proyectos de reposicionamiento más pequeños hasta comunidades multifamiliares más grandes a lo largo de múltiples ciclos y en múltiples mercados. Ese modelo ha sido probado en más de 2500 unidades, con un costo total del proyecto de aproximadamente 150 millones y ganancias netas realizadas de aproximadamente 30 millones en proyectos de ciclo completo completados. Para darles un pequeño ejemplo, teníamos una propiedad de 328 unidades ubicada en Oklahoma City que adquirimos por 16.5 millones. Llevamos a cabo una importante estrategia de reposicionamiento publicitario basada en el valor añadido y, tras mantenerla en el mercado durante unos 37 meses, la vendimos por 32.3 millones de dólares. Y ese tipo de ejemplo muestra nuestro enfoque y nuestra estrategia, por así decirlo, donde nos centramos en adquirir a bajo costo, aumentar el NOI, que es el ingreso operativo neto, y lo aumentamos a través de nuestras renovaciones y mejoras operativas. Y así creamos valor a través del trabajo que podemos controlar, en lugar de tener que depender únicamente de la apreciación del mercado. Así que para esta oferta de valores, esta es la siguiente etapa de esa progresión. Greenlight ha pasado de un modelo operativo emprendedor a una plataforma con una estructura más institucional, donde ahora los inversores externos pueden participar a través de una estructura corporativa diseñada para retener las ganancias, agregar más activos a la cartera, capitalizar esa ejecución y, en última instancia, construir valor empresarial en lugar de tener que reiniciar después de cada propiedad. sal. Gracias, Jonathan. Y quiero aclarar esto para los asistentes presentes. Te engañé. Te estaba pidiendo que publicaras tus comentarios en el chat. Como bien señaló José, por favor, publiquen sus preguntas en la sección de preguntas y respuestas. Eh, verás que hay un resaltado rojo, un número uno rojo junto a un botón en la parte inferior de la pantalla, probablemente en la parte inferior. Así que, usa ese lugar para publicar tus preguntas. Gracias por su atención. Jonathan, ¿podrías explicar qué es Greenlight y por qué es diferente de muchas de las ofertas inmobiliarias que los inversores ven con frecuencia o habitualmente? Por supuesto. Como ya mencioné, Greenlight está estructurada institucionalmente como lo que se denomina una empresa operadora de bienes raíces. En términos prácticos, Greenlight es la empresa operadora. No se trata de una sola propiedad ni de un fondo. Así pues, los inversores están invirtiendo en la empresa que se supone que debe identificar estas oportunidades, adquirir los activos, ejecutar los planes de reposicionamiento y reinvertir para el crecimiento futuro. Y eso es muy diferente de una sindicación única o un fondo de duración limitada. En esas estructuras, el capital suele estar vinculado a un activo en particular o a un ciclo de fondos específico. Como ya mencioné, Greenlight está diseñada para reciclar ese capital, hacer crecer la cartera y, en última instancia, construir una empresa más valiosa con cada proyecto exitoso. Eh, otro punto que quiero transmitir es que también es muy diferente de muchos REIT públicos. Si bien los REIT pueden ser vehículos eficaces, muchos de ellos se basan en la distribución de flujos de efectivo y tienen estructuras de compensación que a veces pueden generar desajustes potenciales cuando esos aspectos económicos pueden tener prioridad sobre la rentabilidad para el inversor. Mientras que con Greenlight, estamos construidos como ese operador multifamiliar de bienes raíces y nuestro enfoque y nuestra prioridad está en la ejecución, la reinversión, sin promoción a nivel corporativo de GP o participación en las ganancias y, en última instancia, aumentar ese valor de las acciones durante un período de tiempo más largo. Así que, Jonathan, quiero aclarar una cosa, que es una de las cosas que me gustan de lo que estamos haciendo aquí con lo que estás haciendo y en lo que estoy participando y ayudando con Greenlight, que es que las ganancias se comparten democráticamente de forma proporcional con todos los accionistas. Derecha. Así que muchos de los REIT que he analizado cobran comisiones enormes. Hay que pagar para abrir la puerta.
Hay una tarifa por cerrar la puerta, o una tarifa por obtener un presupuesto, una tarifa por rechazar el presupuesto. No creerías cuántas tarifas hay que absorben las ganancias o quitan las ganancias de esas operaciones. Nosotros no hacemos nada de eso. Estamos dirigiendo un negocio para el beneficio de todos los accionistas. Así que creo que esa es una diferencia significativa. Obviamente es un enfoque diferente, pero es una diferencia significativa. Entonces, Jonathan, construiste Green Light, tu historia hasta la fecha como emprendedor invirtiendo tu propio dinero. ¿Por qué es eso una buena preparación para liderar Green Light en su nueva fase? Claro. Entonces, para los inversionistas, el beneficio de mi experiencia es que entiendo todo el negocio. Como mencioné antes, en una gran institución, muchos de estos empleados a menudo están segmentados por división. Entonces, puede haber una persona que se enfoca en la suscripción, otra en la gestión de activos, otra en la financiación u originación. Y esa estructura podría crear excelentes especialistas, pero no siempre crea operadores que sepan cómo construir y liderar toda la empresa desde cero. Así que, para las estrategias de valor añadido en el sector multifamiliar, el mayor riesgo suele aparecer cuando todas esas funciones tienen que converger y armonizar. Para darles un ejemplo rápido, el plan de adquisición tiene que coincidir con el plan de renovación. El plan de renovación tiene que coincidir con el arrendamiento y las operaciones. La financiación tiene que coincidir con el cronograma de ejecución. Y así sucesivamente. Y como he vivido todas esas partes diferentes, puedo ver el panorama completo y puedo impulsar a la empresa a ejecutar con una responsabilidad más estricta y sólida. Al mismo tiempo, Greenlight está diseñado para seguir reduciendo lo que se conoce como riesgo del fundador o de la persona clave. Por ejemplo, tenemos la intención de cubrir el puesto de director de operaciones (COO) en la etapa adecuada y luego también añadir otros roles de liderazgo a medida que la empresa crezca. De esa manera, la empresa no tiene que depender demasiado de una sola persona. Y creo que esa combinación es realmente importante porque ahora tienes el liderazgo de un fundador y un director ejecutivo en la cima. Tienes respaldo institucional y una estructura que continúa creciendo a medida que Greenlight se expande.
Entonces, en términos de beneficio para el inversor, eso realmente significa mejores decisiones, una ejecución más rápida y una reducción del riesgo de personas clave con el tiempo. Gracias Jonathan. ¿Cuál es la oferta de hoy? ¿Sabe qué son los inversores que eligen invertir comprando y por qué y por qué lo considera atractivo? Claro. Los inversores están comprando acciones preferentes en Greenlight. El precio actual hoy es de $1 por acción y luego los compromisos más grandes pueden calificar para descuentos en acciones de hasta el 30%. Y creemos que esa estructura es atractiva porque está diseñada para dar a los inversores una posición más sólida y una participación real en las ganancias. Y luego, para aquellos que no están familiarizados con las acciones preferentes, están destinadas a estar por delante o ser superiores a las acciones comunes en ciertas situaciones económicas importantes, al tiempo que permiten a los inversores participar en las ganancias a medida que la empresa continúa creciendo y el valor de las acciones aumenta. Otro punto es la alineación. En muchos fondos inmobiliarios y sindicaciones, como mencionaste, Rod, las comisiones y la economía de promoción pueden surgir antes de que los inversores vean algún beneficio de las rentabilidades, pero aquí, con Green Light, no hay promoción a nivel corporativo, ni participación en las ganancias, ni beneficios de gestión a través de acciones comunes únicamente. Por lo tanto, nuestro enfoque está en aumentar el valor de la empresa y el valor de las acciones para todos, y no solo para un grupo selecto de inversores o propietarios. Y por último, el precio también importa. Los primeros inversores están entrando ahora, mientras Green Light aún es privada y el precio de las acciones se mantiene al nivel actual. Si la empresa continúa alcanzando sus diversos hitos, se espera que las futuras ofertas tengan precios de acciones más altos. Esto significa que los inversores que entraron antes ahora pueden poseer más acciones a un precio más bajo antes de que los inversores posteriores entren a precios potencialmente más altos. Entonces, quiero agregar un poco a eso que en una recaudación en línea, que es esta, hay muchas ventajas y atractivos, pero a veces existe la tendencia de que los inversores digan: "Me gusta esa empresa, voy a mantenerme al margen y esperar hasta que casi hayan terminado su recaudación y luego aportaré mi dinero cuando haya menos riesgo". Esa es una dinámica comprensible, pero lo que Jonathan pretende hacer es aumentar la valoración de forma regular a medida que avanzamos con esta recaudación para recompensar a los primeros en asumir riesgos y, francamente, para reflejar el riesgo reducido.
Cuanto más dinero se recaude, más dinero habrá para invertir y comprar bienes raíces para expandir el negocio. Por lo tanto, la intención de Jonathan es aumentar la valoración de forma regular en el futuro, en línea, mientras recaudamos fondos. No tenemos por qué detenernos y hacer algo completamente diferente. No tiene por qué ser complicado y no lo es. Así que quiero que lo tengas en cuenta. Entonces, Jonathan, ¿por qué y cómo puede esta estructura, este enfoque, crear un mejor resultado que un fondo de inversión inmobiliaria típico o un REIT? Por supuesto. Así pues, en una oferta tradicional a nivel inmobiliario, el potencial de ganancias del inversor está ligado principalmente a un solo activo. En un fondo tradicional, el inversor puede obtener una mayor exposición o diversificación, pero aún así existen esas comisiones escalonadas. Tienes un plazo finito o limitado, y luego hay un reinicio incorporado cuando ese fondo se agota. Y luego hay algo más que mencionar, eh, en relación con lo que la gente de la industria llama estrategias core o core plus, eh, los inversores pueden poseer un activo más nuevo o más estabilizado, pero esos activos a menudo tienen menos margen para aumentar su valor porque esos alquileres pueden estar ya cerca de la cima del mercado. Ahora, con Greenlight, somos diferentes porque los inversores pueden beneficiarse de múltiples niveles. Sabes si se trata del crecimiento del NOI a nivel de propiedad, del crecimiento de la cartera y, lo que es más importante, del crecimiento del valor a nivel empresarial o corporativo. También puede incluir futuros aumentos en los precios de las acciones, como mencioné, y eventualmente una posible valoración en el mercado público, suponiendo que la empresa alcance su objetivo de cotización futura. Para darles un ejemplo hipotético, digamos que un inversor compra acciones al precio actual de $1 por acción y luego, en una fecha posterior, ese precio de la acción aumenta a $2. En ese ejemplo, el inversor va a obtener un retorno de la inversión del 100%, lo que en el sector inmobiliario muchos inversores considerarían un retorno bastante excepcional. Y ese es un ejemplo de por qué invertir en la empresa operadora es significativamente diferente a invertir en una sola propiedad o en un solo fondo. Así que, de nuevo, mientras Greenlight siga siendo privada, los precios futuros de las acciones los fija la empresa y pueden fijarse en función de factores como el progreso, su propia valoración interna y la estructura de la oferta, en lugar de la típica negociación de mercado que se ve en las empresas que cotizan en bolsa. Y la única aclaración que quiero hacer es que cuando una empresa es privada y puede fijar su propio precio de las acciones, eso puede tener dos caras. Si una empresa se sobrevalora, algo que suele verse con más frecuencia en el sector tecnológico, puede enfrentarse a una corrección cuando finalmente cotice sus acciones en bolsa, y es posible que los inversores o accionistas no estén muy contentos con ello. En cambio, si una empresa mantiene la disciplina en su propia valoración interna, deja margen para el crecimiento. Cuando esa empresa ponga sus acciones a disposición para su negociación, el mercado en general podría recompensarte. Se puede observar un fuerte repunte o un fuerte aumento en el precio de esa acción una vez que esté disponible para su cotización. Gracias Jonathan. ¿Por qué es tan fundamental la trayectoria en la Bolsa de Nueva York para este modelo de negocio y qué deberían tener en cuenta los inversores? Miranda Por supuesto.
Para mayor claridad, nuestro objetivo de liquidez a largo plazo es una cotización directa en la NYSE American. Y como bien saben quienes invierten en bienes raíces, la liquidez es uno de los mayores problemas. Así, en una operación privada normal, los inversores pueden tener que esperar años para una refinanciación, una venta o una ventana de financiación. En cambio, con un valor cotizado en bolsa, los inversores pueden comprar o vender sus acciones a través de un mercado público en cuestión de minutos, en lugar de tener que esperar a que se produzca un evento a nivel de la propiedad. Y en lo que respecta a la bolsa estadounidense, dicha bolsa forma parte de la plataforma más amplia de la Bolsa de Nueva York (NYSE) y está diseñada para empresas con capacidad de crecimiento. Bueno, ofrece una cotización que forma parte de lo que muchos considerarían una plataforma de renombre mundial que todo el mundo reconoce: la Bolsa de Nueva York. Y con este intercambio estadounidense en particular, brindan una serie de diversos servicios de apoyo diseñados para ayudar a estas empresas en crecimiento a lograr una mayor visibilidad y ayudarlas a medida que continúan creciendo y madurando. Ahora bien, algo que cabe destacar es que muchas bolsas de valores tienen diferentes niveles de clasificación diseñados para empresas en diferentes etapas de crecimiento, de forma similar a como una liga deportiva profesional como la MLB o la NHL tiene diferentes niveles de clasificación competitiva. Por ejemplo, la MLB. Tienes las grandes ligas que todo el mundo conoce y luego tienes las ligas menores y dentro de las ligas menores tienes desde, ya sabes, las ligas menores de clase A hasta la AAA. Bueno, para Greenlight, formar parte de esta plataforma de Nueva York nos ofrece un mayor nivel de visibilidad pública. Bueno, existen creadores de mercado designados que ayudan a estabilizar el precio de las acciones y a minimizar la volatilidad. Y como ya mencioné, tienes un camino muy estructurado hacia una posible elevación a esa bolsa principal una vez que la empresa madure y sea elegible para dar ese siguiente paso. Otro aspecto a considerar es que elegimos la marca NYC porque creemos que encaja mejor con una empresa operadora de bienes raíces como Greenlight, en comparación con otras plataformas menos adecuadas. Por ejemplo, si nos fijamos en el NASDAQ, obviamente es una bolsa de valores muy conocida, pero generalmente se la asocia con la tecnología y los sectores de muy alto crecimiento. Eh, Nueva York se adapta mejor a nosotros. Eh, y otro punto clave que quiero destacar es que hay muy pocas empresas inmobiliarias públicas orientadas al crecimiento que se centren en esta estrategia de valor añadido de moderada a alta que tenga luz verde, y la mayoría de las empresas inmobiliarias que cotizan en la NYC son REIT más orientados a los ingresos. Como resultado, esa diferenciación puede crear mucha menos competencia para nosotros y el potencial para una mayor atención de los inversores y del público, y realmente ayudar a diferenciarnos de los demás. Y yo añadiría que, para complementar eso, el hecho es que cuando uno mira los REIT, está mirando inversiones generadoras de ingresos relativamente conservadoras que tienen múltiplos bajos. La ventaja para nosotros como empresa operativa, es decir, Greenlight Holdings, es que al ejecutar muy bien a lo largo del tiempo y demostrarlo de forma consistente, existe el potencial de una valoración mucho mayor, un múltiplo precio-beneficio mucho mayor. Entonces, Jonathan, ¿por qué crees que el momento es especialmente oportuno? Es decir, ¿por qué invertir ahora es una buena idea para quienes nos están siguiendo? Sí. Por lo tanto, creemos que el momento es propicio porque Greenlight ya cuenta con esa base operativa. Tiene el plan, la infraestructura y ya cuenta con el conjunto de oportunidades a nuestra disposición. La única pieza que falta en este momento es capital escalable, y es ese capital el que nos permitirá crecer más rápido, generar valor empresarial y, lo que es más importante, generar valor para los accionistas.
Y también, como ya mencioné, el punto de entrada importa. Los inversores de hoy están viendo a Greenlight con su precio actual en el mercado privado y los niveles de descuento disponibles. Y todo esto estará disponible antes de su implementación a mayor escala, antes del lanzamiento de nuestra próxima regulación, una fase de la que hablaremos aquí en breve. eh antes de que se abran los canales de corredores de bolsa o bancos de inversión y, probablemente lo más importante, antes de cualquier aumento futuro en el precio de las acciones para cualquier nuevo inversor que llegue en ese momento. Y en cuanto al conjunto de oportunidades, es muy presente, muy real. Para darles un ejemplo, existe una cartera de inversiones en Oklahoma en dificultades, con un valor aproximado de mil millones de dólares, que se encuentra en las primeras etapas de su disolución y venta definitivas. Eh, y debido a la naturaleza problemática de estas propiedades y al hecho de que están ubicadas en los mercados objetivo de Greenlight, es probable que se ajusten a nuestros criterios de adquisición y es probable que atraigan menos competencia que esos activos limpios y estabilizados típicos que todos realmente intentan promover. Para los inversores, el punto clave aquí es que la empresa está preparada. Los planes ya están en marcha, la oportunidad existe y es el capital lo que realmente va a ser el acelerador de nuestro crecimiento. Ya has mencionado algunos de estos temas, pero ¿podrías explicar a los inversores cómo interpretar la oferta Reg D y su relación con la Reg A+, así como la forma en que prevés ampliar la captación de capital con el tiempo? Acabas de aclarar un poco más ese punto. Por supuesto. Por lo tanto, la forma más sencilla de pensar en ello es por etapas. La regulación D es la oferta actual que tenemos disponible únicamente para inversores acreditados. Y la próxima regulación A representa el siguiente paso importante para el crecimiento. Para quienes no estén familiarizados con la Regulación A+, a menudo se la denomina o se la conoce como una mini IPO porque es más bien un proceso de oferta pública que puede abrir la puerta a una base de inversores minoristas más amplia. Y a menudo se trata de importes mínimos de inversión mucho más bajos y accesibles para el público en general. Y eso es realmente importante porque la Regulación A+ es mucho más exigente que una oferta típica de la Regulación D privada. uh implica un proceso regulatorio mucho más desafiante uh mayores expectativas de presentación de informes y un enfoque de transparencia más de estilo público. Y ese tipo de disciplina ayuda a dar luz verde a la preparación para el mismo tipo de estándares de informes y gobernanza que van a ser importantes para esa futura cotización en bolsa. Por lo tanto, para los inversores actuales de la Regulación D, el beneficio radica en la progresión. Una vez que se implemente la Regulación A+ y la empresa pueda ampliar su acceso al capital, esperamos tener una mayor visibilidad. Eh, que vamos a tener una base de accionistas más amplia y mucho más apoyo para los objetivos de Greenlight de salir a bolsa. Además, al aumentar esa base de accionistas, se facilita el cumplimiento de algunos de los requisitos de cotización en bolsa de la bolsa estadounidense. Tener una base de accionistas más amplia aumenta la estabilidad del precio de las acciones, por lo que hay menos volatilidad, y también aumenta la liquidez una vez que esas acciones son negociables públicamente. Eh, y luego para darles una idea más detallada de nuestros canales de recaudación de fondos, una vez que haya habido suficiente validación de capital y prueba de ejecución, esperamos que los canales de solicitud aumenten y ahí es donde los corredores de bolsa y los bancos de inversión comienzan a involucrarse y podemos aprovechar lo que se llama distribución sindicada, que básicamente significa que varios bancos de inversión pueden participar en la misma oferta y pueden ayudar a facilitar y recaudar capital adicional a través de sus redes de inversores más grandes. Y de forma similar a los múltiples niveles de una bolsa de valores, existen múltiples niveles de corredores de bolsa y bancos de inversión que trabajan en diversos ámbitos, desde el de las empresas de pequeña capitalización hasta el de las grandes empresas de megacapitalización. Para los inversores de hoy, la ventaja reside precisamente en la escasez. Se prevé que los canales de captación directa que utilizamos actualmente se vean limitados. A medida que aumenta la visibilidad, esperamos depender más de esos canales de capital de mayor envergadura y menos de los canales que se están implementando actualmente. Así que, de nuevo, eso significa que el punto de acceso anticipado puede que no permanezca abierto y disponible durante un largo período de tiempo. Sin embargo, quisiera añadir un par de aclaraciones adicionales.
Algunos de ustedes tal vez no lo sepan, pero la Reg A+ es en realidad una oferta pública para la SEC. Por lo tanto, cualquier empresa que se acoja a la Reg A+ ahora está sujeta a los requisitos de informes públicos, que son menos exigentes que cotizar en el NASDAQ o la NYSE, pero aún exigen una auditoría anual, estados financieros de gestión semestrales según los estándares de capitalización de EE. UU. Pero igual de importante es que todos los accionistas que hayan poseído sus acciones el tiempo suficiente para superar el período de tenencia de la regla 144 de 6 meses, normalmente en una Reg D en la que estén considerando invertir, se volverán líquidos gracias a la Reg A+. Eso no significa que Jonathan esté planeando cotizar la empresa inmediatamente, porque no lo hará. Pero sí significa que técnicamente se les permite vender sus acciones si encuentran un comprador, si un amigo quiere comprar algunas de sus acciones y pueden acumular más en el mercado secundario si conocen a personas que estén conectadas con ellos. Entonces, ya sabes, no quiero hacer de eso un asunto más importante de lo que es porque hasta que la empresa haya cotizado sus acciones en algún lugar, es inconveniente. Pero en lo que respecta a la SEC, y ellos son los que imponen las restricciones más severas a la liquidez de las acciones y demás, todos los que cuando rea plus se lance, entonces todas las clases de acciones se vuelven líquidas por eso. Por supuesto, Jonathan restringirá la liquidez para personas como yo y él y los ejecutivos clave de la empresa, pero Reg A+ es una oferta pública. Y Brian ha levantado la mano. Déjame ver de qué se trata. No sé de qué se trata. Tal vez puedas publicar tu comentario, Brian, en la sección de preguntas y respuestas o en el chat. Eh, entonces, ¿cómo debería Jonathan, cómo deberían los inversores visualizar el plan de crecimiento de Greenlight a partir de ahora? Claro. Así que seré breve, ya que ya lo hemos mencionado, pero supongamos que Greenlight recauda suficiente capital para desarrollar su infraestructura corporativa restante, adquirir más activos dentro de la cartera y ejecutar todos sus planes de negocio de valor agregado. La empresa podrá entonces pasar de lo que muchos considerarían un gestor emergente a una plataforma escalada, y es entonces cuando la valoración, el acceso a capital adicional y la preparación para la cotización podrán cambiar significativamente. Así que eso es realmente importante porque el capital nos permite acceder a esa siguiente etapa de crecimiento. De nuevo, los inversores pueden participar ahora mientras seguimos avanzando en ese plan de crecimiento y antes de que se abran todos estos canales de distribución adicionales más amplios. ¿Por qué centrarse en Oklahoma City y mercados secundarios similares? Jonathan, claro.
Por eso, los inversores suelen centrarse en los mercados más grandes, porque esos mercados tienden a acaparar la mayor atención. Sin embargo, prestarle más atención no siempre significa obtener mejores rendimientos ajustados al riesgo. En muchos mercados primarios importantes, los compradores suelen pagar más por el mismo precio de alquiler. Se enfrentan a una mayor competencia y es posible que acaben teniendo que depender más de la revalorización del mercado para que sus acuerdos tengan éxito. En cambio, con Greenlight, nuestra estrategia se adapta mejor a los mercados secundarios, donde la base suele ser más baja que la que se observa en estos mercados primarios más grandes. Además, una ejecución práctica puede aumentar directamente el NOI, que es el ingreso operativo neto, y, lo que es más importante, aumentar el valor de la propiedad, especialmente cuando estos activos están en dificultades, mal administrados o simplemente son un desastre operativo. Así que, en lo que respecta específicamente a Oklahoma City, nos proporciona el entorno operativo adecuado. Tenemos una población metropolitana suficientemente grande. Es un mercado muy asequible y cuenta con una base de empleo diversificada. Además, desde el punto de vista del arrendador, contamos con un entorno regulatorio muy favorable que nos permite ejecutar nuestros planes de negocio con bastante rapidez. Eh, y también hay una gran oferta de lo que se conoce como vivienda para trabajadores, donde nuestra estrategia de valor añadido tiende a encajar muy bien. Y también en lo que respecta a los mercados más pequeños, lo que la gente de la industria llamaría mercados terciarios, queremos poder trabajar en un mercado que tenga suficiente profundidad de mercado para arrendar y operar de manera eficiente. En cambio, en un mercado más pequeño, la población es demasiado reducida y no hay suficiente oferta de propiedades potenciales para reurbanizar. mientras que Oklahoma City nos ofrece ese mejor punto intermedio y se ajusta mejor a nuestra estrategia. Entonces, ¿qué debería dar a los inversores la confianza de que Green Light se está construyendo de una manera que la prepare para escalar adecuadamente? Esa es una buena pregunta. Greenlight ya está organizado de tal manera que contamos con divisiones clave que son las más importantes para la ejecución. Para que se hagan una idea de algunas de nuestras divisiones, tenemos adquisiciones, gestión de activos y construcción, relaciones con inversores y públicas, asesoría legal y muchas otras. Pero la cuestión es que ya contamos con ese marco organizativo. Y seguimos ampliándola a medida que la envergadura de la empresa lo justifica. Y dentro de cada una de esas divisiones, tenemos una jerarquía de niveles de liderazgo. De esta forma, tenemos puestos como director general, director sénior, puestos de director, y algunos de esos puestos son internos, otros son de líderes a tiempo parcial y otros son contrataciones planificadas a medida que la empresa continúa creciendo. Y es precisamente este tipo de estructura la que nos permite contar con múltiples niveles de experiencia, supervisión y rendición de cuentas. Otra cosa a tener en cuenta es que este tipo de estructura organizativa es, por lo general, una práctica estándar en todo tipo de empresas, incluidas las instituciones. Así, con este enfoque podemos operar de manera eficiente ahora, al tiempo que construimos una empresa más vertical, local y orientada a lo local.
Otro punto que quiero mencionar rápidamente es que la gobernanza realmente importa. Greenlight tiene supervisión de la junta directiva, incluyendo directores independientes, y está creando comités a nivel de la junta para permitir una toma de decisiones corporativas clave más efectiva. Y es con estos componentes que se ayuda a reducir aún más el riesgo del fundador o persona clave, al tiempo que se prepara a la empresa para los estándares más altos que conlleva la RAG A y una futura cotización en bolsa. Entonces, para los inversores, eso básicamente significa una ejecución más sólida, controles más sólidos, una comunicación más clara y una plataforma que nos permite avanzar a las diversas etapas de crecimiento. Jonathan, ¿puedes aclararlo porque sé que no tienen un elenco de miles de personas a bordo en este momento? Entonces, ¿podrías explicar cómo son capaces de brindar los servicios en las áreas funcionales que acabas de describir hoy? ¿Puedes describir esa parte? Claro. Entonces, lo que nos hace un poco más únicos es que tenemos una relación con una firma de reclutamiento que se especializa en profesionales de bienes raíces comerciales, desde la gerencia media hasta la gerencia ejecutiva. Y lo que hace única a esta firma de reclutamiento en particular es que no solo buscan empleados a tiempo completo, sino que también buscan empleados a tiempo parcial que pueden actuar casi como contratistas independientes. Así que, ya sea que seas un gerente emergente y quieras acceder a empleados de alta calidad pero no quieras necesariamente sobrecargar la nómina, o si eres una firma institucional y estás lanzando un nuevo fondo o tienes alguna nueva iniciativa donde tienes necesidades temporales, puedes utilizar esta firma de reclutamiento con la que tenemos una relación única para cerrar la brecha de ser ese negocio emprendedor a tener la infraestructura institucional. Únete sin poner demasiada carga en la nómina y algunos de los gastos operativos. Gracias. ¿Cuál es tu enfoque del riesgo? ¿Cómo gestionas la exposición al riesgo en la empresa? Sí. Eso es algo muy importante para nosotros y nos esforzamos por gestionar el riesgo a la baja y controlarlo al máximo. Esto comienza con la adquisición de propiedades a bajo precio, lo que a veces se logra mediante estructuras creativas o de reestructuración de activos en dificultades, en lugar de perseguir los activos más caros en los mercados más saturados. También utilizamos un apalancamiento conservador. Realizamos pruebas de estrés para cada plan de negocios, incluyendo el ingreso operativo neto proyectado y los valores de salida, e incorporamos un margen de error razonable y cómodo para los imprevistos que a veces surgen en este sector.
Y también nos mantenemos muy involucrados durante todo el ciclo de vida del plan de negocios porque todos esos componentes pueden afectar el NOI y, en última instancia, el valor de la propiedad. Algo más que mencionar también es con nuestra estrategia de valor agregado que puede ayudar a gestionar el riesgo porque le da al operador más formas de crear valor. Los alquileres futuros se basan en lo que las propiedades de mayor categoría y de mayor calidad ya están logrando en el mercado. Mientras que con las propiedades de clase A, es posible que tengas que especular sobre el crecimiento futuro de los alquileres y observar lo que el mercado puede o no lograr y poder impulsar los alquileres. Por lo tanto, es posible que no tengas tanto margen para aumentar el valor en comparación con las estrategias de valor agregado que seguimos. Entonces, el mensaje clave aquí es que no estoy diciendo que no haya riesgo involucrado. El mensaje es que Greenlight está diseñado para minimizar el riesgo evitable y proteger ese riesgo a la baja a través de nuestra estructura, a través de nuestra suscripción y siendo más involucrados durante todo el ciclo de vida de estos proyectos. Genial. Entonces, voy a cambiar el flujo solo por un momento. Dennis Lorty publicó una pregunta en la sesión de preguntas y respuestas en vivo usando el botón de preguntas y respuestas en este Zoom. Su pregunta y me gustaría que la respondieras y luego volveremos a las otras preguntas que ya nos enviaron. ¿Está Greenlight Holdings involucrada en la conversión de propiedades comerciales en propiedades residenciales? No. No. Siempre estamos buscando propiedades multifamiliares establecidas y casi todas son lo que consideraríamos a precio de mercado. Así que realmente no incursionamos en algunos de los sectores especializados como viviendas para personas mayores, estudiantes o asequibles. Buscamos esas propiedades multifamiliares a precio de mercado que simplemente tienen un rendimiento inferior y queremos poder maximizar su valor a través de un plan de reurbanización y mejora. Y hay otra pregunta, de hecho, esta está tanto en nuestra lista de preguntas ingresadas previamente como en vivo en la sesión. ¿Cómo pueden las futuras captaciones de capital a precios de acciones más altos beneficiar a los inversores iniciales o a los accionistas actuales? Claro. Ese es un punto que quería mencionar. Y les daré una especie de beneficio aquí. Así, las futuras ampliaciones de capital pueden beneficiar a los accionistas actuales cuando se realizan a precios más altos y ese capital se utiliza para el crecimiento de la empresa. Por ejemplo, si un inversor inicial compra acciones al precio actual de 1 dólar por acción y otros inversores posteriores compran a 2 dólares por acción, ese dinero posterior valida un mayor valor para la empresa. Al entrar a un precio más bajo, a medida que la empresa crece y aumenta su valor, el valor de sus acciones como accionista aumentará en consecuencia, y ahí es donde obtendrá su mayor rentabilidad.
De hecho, quiero añadir algo más, porque estamos usando un agente de transferencia aprobado por la SEC para esta captación de capital. Cuando invierta, recibirá una invitación para iniciar sesión en su cuenta del agente de transferencia, donde verá las acciones que posee. Y si Jonathan cumple su propósito y aumenta el precio de las acciones progresivamente durante esta captación, verá el nuevo precio actual de las acciones reflejado en su cuenta del agente de transferencia, lo cual es muy positivo. Sí. Y puedo mencionar brevemente que lo que diferencia este enfoque de lo que normalmente se ve en una oferta inmobiliaria privada es que usted, como accionista, puede iniciar sesión en este portal como si fuera una cuenta de corretaje o una cuenta de jubilación. Puede ver todos los detalles de sus inversiones, los registros y las actualizaciones, y puede ver cuánto cambia el valor de su inversión a medida que cambia el precio de las acciones. Y eso no es algo que normalmente podría ver como inversor en un fondo privado o en una propiedad individual. Normalmente, hay que esperar a que ocurra algún evento importante, como una venta, una tasación o una reevaluación, para entender cómo ha cambiado el valor de la inversión. En cambio, con Greenlight se puede ver ese cambio en tiempo real simplemente accediendo al portal. ¿Qué tipo de rentabilidad a nivel de propiedad suele buscar Greenlight? Claro. Greenlight generalmente busca planes de negocio a nivel de propiedad que puedan alcanzar lo que denominamos una TIR (tasa interna de retorno) superior al 20 % y un múltiplo de capital superior a 2.0. Cabe mencionar que estos objetivos pueden variar en función del nivel de valor y apalancamiento, el tamaño de la propiedad y el plazo de ejecución. También se considera otra métrica llamada rentabilidad sobre el capital invertido. Esta no suele ser la prioridad durante la fase de reposicionamiento. Durante esta fase, nuestra prioridad es aumentar el NOI (ingreso operativo neto) mediante mejoras físicas y operativas. De esta forma, podemos centrarnos en aumentar el valor total de la propiedad. Una vez estabilizada o remodelada la propiedad, generalmente buscamos una rentabilidad sobre el capital invertido de al menos el 12 %. Eh, y el punto clave que quiero destacar para los posibles inversores es que los rendimientos y beneficios a nivel de propiedad están destinados a ser reinvertidos en proyectos futuros en lugar de simplemente distribuirse a los inversores y dar por terminada la historia. Y es con este enfoque que podemos ayudar a hacer crecer la cartera, construir ese valor empresarial y, lo más importante, aumentar el valor para los accionistas. Entonces, mencionaste un índice de capital de dos. ¿Qué significa eso? ¿Podrías aclararlo? Entonces, cuando inviertes capital en una propiedad, querrás ver el rendimiento general de ese capital en particular. Entonces, si tienes un capital de 2.0, eso te permite esencialmente duplicar el capital que invertiste en ese proyecto, entonces estas son nuestras métricas de rendimiento a nivel de bienes raíces comerciales.
Eh, y estas son métricas que usted quiere poder establecer a cierto nivel para asegurar que no solo pueda generar rendimientos aceptables dada la estrategia de inversión, sino que también es una medida de un margen de error. Porque si tiene el potencial de obtener un gran rendimiento y luego de alguna manera las cosas se tuercen o el mercado no está funcionando a su favor, al menos todavía tiene más margen para retirarse con, con suerte, un rendimiento respetable. Y Kent Campbell hizo una pregunta, ¿cuánto apalancamiento utiliza la empresa? Claro. Entonces, con nuestras nuevas adquisiciones, siempre queremos apuntar a un apalancamiento un poco más conservador. Así que normalmente vamos a estar en ese nivel de préstamo a costo del 65 al 70% Eh, y con eso, reduce el riesgo eh reduce sus rendimientos potenciales, pero queremos enfocarnos en el valor a largo plazo en lugar de sobreapalancar estas propiedades para impulsar los rendimientos y entonces usted sabe que no tiene ese margen de error al que me refería eh. Así que estamos muy cerca de que nos estamos quedando un poco cortos de tiempo. ¿Qué sucede si una propiedad tiene un rendimiento inferior al esperado? ¿Puedes explicarlo? Claro. Por eso mismo la estructura de la empresa es importante. El valor para el accionista está ligado a la empresa en su conjunto y no solo a un activo aislado. Así que, aunque una propiedad sea importante, no necesariamente determina el valor total de la empresa. Y desde un punto de vista operativo, la gerencia tiene herramientas y estrategias disponibles si un activo tiene un rendimiento inferior al esperado. Por ejemplo, podemos optimizar las operaciones. Podemos reemplazar la administración en el sitio. Podemos ajustar la renovación o la estrategia de arrendamiento. Podemos refinanciar o incluso vender si esa se convierte en la decisión correcta. Pero el objetivo es ser un gestor de cartera activo en lugar de simplemente quedarse quieto y esperar. Y eso es lo que normalmente se ve con esa estrategia de inversión central. Entonces, con nuestro enfoque de valor agregado, tenemos más palancas que accionar y, con el operador adecuado, se puede aumentar el valor a través de una mejor ejecución. ¿Cómo se ve el conjunto actual de oportunidades de adquisición? Es una pregunta un poco difícil. Claro. Así que la oportunidad no es realmente el cuello de botella aquí. Estamos operando en un entorno muy rico en objetivos. Y esa cartera de activos en dificultades a la que se hizo referencia anteriormente es un ejemplo de ello. Hay una cifra que quería aclarar cuando mencionó eso antes, dijo que eran mil millones, ¿verdad? Esa cartera en Oklahoma está valorada en aproximadamente mil millones de dólares. Eso es correcto. Y hay muchos objetivos. Sí, lo son. Y más allá de esa cartera, hay muchos otros activos con bajo rendimiento en nuestro mercado objetivo.
Eso puede generar un flujo constante de oportunidades futuras. Si Greenlight contara con un buen capital, nos permitiría actuar con rapidez, aprovechar las economías de escala y convertirnos en un actor más relevante con una competencia mínima en un plazo más corto. y eso, en última instancia, puede traducirse en un mayor valor empresarial y en una especie de camino más limpio y rápido hacia nuestros objetivos de cotización a largo plazo. ¿Cuál es el mejor siguiente paso para las personas de tu audiencia que están interesadas en seguir adelante? Por supuesto. En resumen, diríjase a la página de ofertas de Greenlight Holdings, inicie el proceso de inversión y aproveche los precios actuales del mercado privado mientras este punto de acceso siga abierto. Y como mencioné anteriormente, las inversiones de mayor envergadura pueden optar a descuentos bastante significativos, y nuestro equipo de relaciones con inversores puede trabajar con usted individualmente justo después del seminario web si fuera necesario. Eh, y luego, saben, finalmente quiero transmitir que estamos construyendo algo que creemos que es muy diferente en el sector inmobiliario privado y los inversores que participan en esta etapa son los que estarán en la mejor posición para capitalizar antes de que la luz verde alcance un nivel diferente de escala, visibilidad y, eventualmente, valoración. Así que solo quiero añadir una especie de nota editorial. Bueno, he tenido la suerte de desempeñar un papel de alta dirección o de ejecutivo fundador en siete empresas emergentes de alta tecnología exitosas. Y bueno, en este puesto durante más de 10 años, donde he estado recaudando fondos con empresas, tengo la oportunidad de trabajar con muchos ejecutivos y compensaciones muy experimentados en diversos tipos de empresas. Y Jonathan me demuestra tener las características adecuadas en todos los aspectos. Como sabes, en nuestra sesión preparatoria, lo felicité sinceramente por su tenacidad y la forma en que presta atención a todos los detalles mientras recorremos este proceso juntos. Como ves, es un tipo serio y está centrado en lo que estamos haciendo aquí. Este no es un proyecto informal. Entonces, puedo decir eso porque es la verdad. Te recomiendo que prestes atención. Y, por otro lado, hablamos sobre el aumento del precio de las acciones. Recomiendo que si le gusta lo que ve aquí, se involucre lo suficiente como para invertir o que esté listo para irse en caso de que reciba una notificación de que habrá un aumento en el precio de las acciones una semana después de que reciba el correo electrónico porque esa es la naturaleza de cómo funcionan estas cosas con un ¿qué es un Reg D 506c donde estamos comercializando esto en línea? como puede que sepa, ese mecanismo es completamente normal y legítimo para que la empresa envíe un aviso a todas las partes interesadas y diga: "Oye, si quieres entrar al precio actual de las acciones, hazlo antes del jueves de la semana que viene porque el precio de las acciones aumentará", luego hay más restricciones sobre cómo hacer eso en un área plus, pero en ambos escenarios, el Reg A+ y el Reg D actualmente esas situaciones se aplicarán algo más que mencioné, que tenía la intención de mencionar antes pero olvidé, es que el Reg A+ será para acciones comunes, el Reg D es para acciones preferentes. Porque, básicamente, nos dirigimos a un público más sofisticado de inversores acreditados e inversores institucionales. Tenemos la intención de continuar con la Regulación D en paralelo con la Regulación A+ cuando entre en vigor, con el fin de ofrecer mayores descuentos a los inversores institucionales de gran volumen en la Regulación D, que están menos preocupados por la liquidez inmediata que ofrece la Regulación A+ desde un punto de vista regulatorio. como mencioné anteriormente.
Bien, un par de cosas más para ustedes. Eh, les enviaremos un correo electrónico a todos los asistentes con un enlace clicable a una grabación del seminario web. Y si hemos cometido errores, se harán correcciones a esa grabación cuando la reciban en una semana aproximadamente. Eh, José ha publicado en el chat el enlace clicable para que puedan investigar la oferta con más detalle o hacer una inversión esta tarde si lo desean. El mínimo de inversión Reg A+, perdón, Reg D es de $10,000. Por lo general, no vale la pena que un inversionista acreditado invierta una cantidad menor que esa. Y hay descuentos por volumen para montos de inversión mucho mayores. Creo que Jonathan lo mencionó antes. Eh, así que gracias a todos por estar aquí. Gracias Jonathan por presentar claramente lo que estamos haciendo, o lo que estás haciendo, lo que estamos haciendo juntos. Eh, déjenme ver. Quizás quieran despedirse y agradecerle a Jonathan. Sí, saben, agradezco el tiempo que todos se tomaron hoy. Espero haber explicado todo con claridad y, si tienen alguna pregunta adicional, contamos con un equipo de relaciones con inversionistas al que pueden contactar directamente. Estarán encantados de programar una llamada o una videoconferencia con ustedes y aclarar cualquier duda o tema que deseen tratar. Así que, Brian, ¿podrías poner tu correo electrónico en el chat para que cualquiera que quiera escribirte pueda hacerlo fácilmente? Y aparte de eso, creo que hemos cubierto todo. Lo hemos hecho mágicamente con un par de minutos de sobra. Gracias a todos por acompañarnos. Espero que les haya resultado informativo y espero sus comentarios. Les deseo mucho éxito al unirse como inversionistas en esta empresa y que consideren que es una experiencia valiosa. Sí, gracias.
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