Wer meine Arbeit verfolgt, weiß, dass ich oft über den idealen Anwendungsbereich von Regulation A+ spreche (Unternehmen, die für Risikokapital zu etabliert, aber für einen traditionellen Börsengang zu klein sind). Normalerweise geht es dabei um Tech-Startups oder Biotech-Unternehmen. Vor Kurzem bin ich jedoch auf einen faszinierenden Anwendungsfall gestoßen, der meiner Meinung nach die Branche für erfolgreiche private Hypothekengeber grundlegend verändern könnte.
Ich besprach mit einem Kollegen ein Szenario über einen Unternehmer (nennen wir ihn „Herrn B.“), der ein persönliches Hypothekenportfolio im Wert von etwa 7 Millionen Dollar aufgebaut hat. Er ist ein disziplinierter Geschäftsmann und erwirtschaftet jährlich rund 1 Million Dollar persönliches Einkommen, indem er sich auf Zweithypotheken spezialisiert, bei denen er nicht mit Großbanken konkurrieren muss.
Das Problem von Herrn B. ist nicht die Akquise von Deals; er sagt, er könne problemlos 100 Millionen Dollar pro Jahr investieren, da er seinen Markt so gut kenne. Sein Problem ist das Kapital. Er ist durch seine eigene Liquidität eingeschränkt. Er möchte ein Unternehmen aufbauen, das über seinen Tod hinaus Bestand hat, und er möchte expandieren.
Die Frage, die er stellte, höre ich oft: „Kann ein Kreditinstitut Reg A+ nutzen, um Kapital von der Öffentlichkeit aufzunehmen, oder ist das nur Unternehmen vorbehalten, die Immobilien besitzen und verwalten?“
Die kurze Antwort lautet: Ja, absolut.
Doch wie immer liegt der Teufel im Detail. Wenn Sie als privater Kreditgeber expandieren möchten, müssen Sie die Ausnahmeregelung für Immobilienfonds im Investmentgesellschaftengesetz von 1940 verstehen.
Die Hürde: Die „Investmentfonds-Falle“ vermeiden
Wenn Sie Geld von der Öffentlichkeit einwerben, um in Vermögenswerte zu investieren, könnte die SEC Sie prüfen und sagen: „Sie sehen aus wie ein Investmentfonds.“ Wenn sie Sie gemäß dem Investment Company Act von 1940 als „Investmentgesellschaft“ einstuft, unterliegen Sie plötzlich einer enormen Menge an Vorschriften, die den Betrieb eines einfachen Kreditgeschäfts nahezu unmöglich machen.
Hier kommt die Ausnahmeregelung für Immobilienfonds (insbesondere Abschnitt 3(c)(5)(C)) ins Spiel.
Unser Wertpapieranwalt hat uns kürzlich grünes Licht für diese spezielle Struktur gegeben. Das Gesetz sieht eine Ausnahme für Fonds vor, die sich hauptsächlich mit dem „Kauf oder anderweitigen Erwerb von Hypotheken und anderen Pfandrechten und Rechten an Immobilien“ befassen.
Einfacher ausgedrückt? Wenn Ihr Unternehmen durch Immobilien besicherte Kredite vergibt, können Sie wahrscheinlich von den strengen Vorschriften für Investmentgesellschaften befreit werden.
Die Verkehrsregeln: Die 55%- und 80%-Tests
Um von dieser Ausnahme zu profitieren, müssen Sie im Allgemeinen zwei Portfolio-Tests bestehen, die Rechtsexperten wie folgt erläutern:
- Die 55%-Regel: Mindestens 55 % des Vermögens Ihres Fonds müssen aus „Hypotheken und anderen Pfandrechten und Beteiligungen an Immobilien“ bestehen.
- Die 80%-Regel: Mindestens 80 % Ihres Portfolios müssen in Immobilien und immobilienbezogene Vermögenswerte investiert sein.
- Dadurch wird sichergestellt, dass der Schwerpunkt Ihres Fonds weiterhin auf Immobilien liegt und er sich somit von einem allgemeinen Wertpapierfonds unterscheidet. Für einen Kreditgeber wie Herrn B., dessen gesamtes Geschäft die Vergabe von durch Immobilien besicherten Hypotheken ist, ist dies eine ideale Lösung.
Warum dieses Modell hervorragend für Reg A+ geeignet ist
Aus strategischer Sicht gefällt mir dieses Modell für Regulation A+ sehr gut. Und zwar aus folgendem Grund:
1. Sofortiger Kapitaleinsatz (und Dividenden): Eine der größten Herausforderungen bei Reg A+ ist der sogenannte „Cash Drag“ (Kapitalbeschaffung, bei der das Geld auf der Bank liegt, während man auf eine Genehmigung oder einen Produktlaunch wartet). Im Kreditmodell hingegen wird das Geld sofort eingesetzt. Nach Abschluss der Finanzierungsrunde wird die Hypothek finanziert, und die Zinsen beginnen zu fallen. Dadurch kann das Unternehmen potenziell schon sehr früh eine kontinuierliche Dividende an die Aktionäre ausschütten. Anleger lieben Rendite, insbesondere in diesem Marktumfeld.
2. Effizienz und Fokus: Sie müssen kein Entwickler sein. Sie müssen keine Bautrupps leiten. Sie können eine Organisation aufbauen, die sich vollständig auf operative Exzellenz konzentriert: Transaktionsakquise, juristische Dokumentation und Inkasso. Es ist ein skalierbares, diszipliniertes System.
3. Der Legacy-Faktor: Für jemanden wie Herrn B. verwandelt dies ein „Nebengewerbe“ in ein börsennotiertes Unternehmen. Indem er einen bedeutenden Anteil an dem börsennotierten Unternehmen behält, schafft er ein bleibendes Erbe für seine Familie und nicht nur ein Portfolio, das sich auflöst, wenn er in Rente geht.
Eine wichtige Warnung zum Thema „Stangenstil“
Nun muss ich Ihnen einen pragmatischen Rat geben. Hier lauert eine Falle, die Sie unbedingt vermeiden müssen.
Meiner Erfahrung nach geraten Unternehmen in Schwierigkeiten, wenn sie bei der Strukturierung der Kredite zu kreativ vorgehen.
Wenn Sie in andere LLCs oder Intermediäre investieren, kann die SEC diese Beteiligungen als „Wertpapiere“ und nicht als Immobilien einstufen. Halten Sie zu viele „Wertpapiere“, verlieren Sie Ihre Ausnahmeregelung und gelten wieder als Investmentgesellschaft. Achten Sie daher auf die korrekte Anwendung der Vorschriften: Verwenden Sie Ihr Kapital primär für die direkte Kreditvergabe, die durch die Vermögenswerte besichert ist.
Ist das das Richtige für Sie?
Wenn Sie ein Kreditgeber mit nachweislicher Erfolgsbilanz, sehr guten Buchhaltungsunterlagen (für Reg A+ sind Audits erforderlich) und dem Wunsch sind, über Ihre persönliche Bilanz hinaus zu expandieren, ist Regulation A+ ein leistungsstarkes Instrument.
Es ermöglicht Ihnen, Ihr Angebot online Millionen von Privatanlegern zu präsentieren, nicht nur vermögenden. Doch denken Sie daran: Es gibt keine Abkürzungen zum Erfolg. Sie benötigen einen kompetenten Marketingpartner, eine fundierte Wirtschaftsprüfung und die passende Rechtsform, um die besprochenen Ausnahmen in Anspruch nehmen zu können.
Wenn das nach dem richtigen Weg für Sie klingt, lassen Sie uns sprechen. Wir können Ihnen helfen zu beurteilen, ob Ihr Kreditmodell geeignet ist, und wir können Sie dabei unterstützen, das benötigte Kapital kosteneffektiv zu beschaffen.
Um loszulegen oder mehr darüber zu erfahren, wie wir Sie bei der Kapitalbeschaffung unterstützen können, senden Sie bitte eine E-Mail an [E-Mail geschützt] .
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Rod Turner
Rod Turner ist Gründer und CEO von Manhattan Street Capital, dem führenden Wachstumskapitaldienst für reife Start-ups und mittelständische Unternehmen zur Kapitalbeschaffung nach Regulation A+. Turner hat eine Schlüsselrolle beim Aufbau erfolgreicher Unternehmen gespielt, darunter Symantec/Norton (SYMC), Ashton Tate, MicroPort, Knowledge Adventure und mehr. Er ist ein erfahrener Investor, der ein Venture-Capital-Geschäft (Irvine Ventures) aufgebaut und Angel- und Mezzanine-Investitionen in Unternehmen wie Bloom, Amyris (AMRS), Ask Jeeves und eASIC getätigt hat.
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Manhattan Street Capital, 5694 Missionszentrum Rd, Suite 602-468, San Diego, CA 92108.
